'For Sale by Owner' - chi paga l'agente immobiliare dell'acquirente?

Si negozia con l'agente immobiliare dell'acquirente, proprio come farebbe l'agente immobiliare del venditore. Lui ha già un contratto con gli acquirenti che dice che non farà pagare loro una commissione. Dovrà ottenerla da voi. Voi direte all'agente immobiliare che i suoi clienti dovranno offrire di più per coprire la sua commissione, e lui resisterà. E alla fine sarete d'accordo su un prezzo e una percentuale, o i suoi acquirenti se ne andranno.

Alcune giurisdizioni hanno leggi che limitano i criteri su cui si può decidere tra offerte concorrenti (generalmente per prevenire la discriminazione razziale). Non so se in questi posti devi considerare il tuo netto dopo la commissione dell'agente immobiliare, o se devi confrontare le due offerte sul prezzo massimo.

Siamo nello Utah piuttosto che in Florida, ma abbiamo comprato la nostra casa così (quasi 6 anni fa). Il venditore non voleva avere niente a che fare con un agente e non ha elencato la casa da nessuna parte, ma aveva solo un segno nel loro cortile. Tuttavia, volevamo un agente per assicurarci che tutto fosse fatto correttamente. L'agente ha chiesto loro di pagare la commissione standard, e hanno rifiutato. Abbiamo deciso di pagare l'agente da soli. Così, il venditore ha ottenuto l'intero importo del nostro prezzo di offerta, e abbiamo pagato il nostro agente di tasca nostra quello che avrebbe ottenuto come agente dell'acquirente in un affare normale.

Anche se abbiamo chiesto al venditore di buttare dentro uno dei loro grandi televisori e il loro congelatore autonomo, che non sarebbero entrati comunque nel loro nuovo posto ridimensionato, e hanno accettato.

È così che funziona di solito?

Di solito, il venditore assume un agente immobiliare e accetta una commissione che l'agente immobiliare riceverà in caso di vendita. Questa commissione è inclusa nel prezzo, quindi il venditore riceve l'importo che l'acquirente offre meno la commissione. Una parte è condivisa con l'agente immobiliare dell'acquirente, se ne ha uno.

Nel vostro caso, questa commissione non è concordata quando fissate il prezzo. Dovrete impostare il prezzo più alto per tenere conto della commissione di un tipico agente immobiliare, o dire all'agente immobiliare dell'acquirente di tornare con un'offerta che includa la commissione.

Non includere la commissione fa sembrare il vostro prezzo di vendita migliore di quello che è in realtà, quindi vi consiglio di fissare il prezzo un po’ più alto. Altrimenti, rischiate di avere un sacco di agenti immobiliari del compratore che bussano, ma molti di loro se ne andranno se vi attenete fermamente al vostro prezzo.

Di solito, negli Stati Uniti, gli agenti acquirenti e venditori (o agenti immobiliari) acquisiscono la loro commissione dal prezzo di acquisto. Se non avete un agente venditore, la commissione non viene pagata. Esempio:

Si elenca la casa a $200,000. I valori standard delle commissioni sono 3/2%, che significa 3% per i primi 100.000 dollari, 2% dopo. A volte sono 3/1,5% o 3/1%, ma di solito 3/qualcosa.

Se vi offro 200.000$ e voi accettate, chiudiamo, e ho usato un agente di acquisto, il mio agente sarà pagato il 3% dei primi 100.000$, poi il 2% dopo (nel nostro esempio):

$ 100 000 00
x 3 00 %
===============
$ 3 000 00

$ 100 000 00
x 2 00 %
===============
     2 000 00

$ 3 000 00
+ 2 000 00
=============
$ 5 000 00

Ora, la commissione è quasi sempre pagata dalla parte del venditore, cioè voi riceverete il valore della vostra casa meno la commissione:

$ 200 000 00
- 5 000 00
=============
$ 195 000 00

Questo significa che, nel nostro esempio, riceverete $195.000.

Per rendere le cose più complicate, un compratore è autorizzato (leggi: legalmente permesso) a chiedervi fino al 3% del prezzo totale di vendita per “concessioni del venditore” - costi di chiusura1 (la maggior parte degli stati limita questo al 3%). Ciò significa che, in questo scenario, se si accetta la mia offerta, non uso un agente, ma ho chiesto il 3% per i costi di chiusura, si riceverebbe $194.000 :

$ 200 000 00
x 3 00 %
===============
$ 6 000 00

$ 200 000 00
- 6 000 00
=============
$ 194 000 00

Ora qui è dove la matematica diventa complicata: se io uso un agente e voi mi date il 3% ai costi di chiusura, ci sono due modi in cui la matematica funziona:

1. Lei riceve $189,000 : valore meno la commissione meno i costi di chiusura:

2. Ricevi $189,120: valore meno costi di chiusura, quindi calcola e meno commissioni:

Quindi, quando elenchi la casa, tieni conto di questi fattori. Supponete che perderete circa il 6% del valore (nel caso di $200.000, abbiamo perso circa $11.000 , o circa il 5,5%, ma per prezzi inferiori il rapporto sarà più alto). Di conseguenza, se volete un valore della casa, elencatela almeno il 6% in più. Se state usando un agente immobiliare, loro gestiranno questo per voi e tipicamente usano il 9-12%.

Se volessimo $200.000 dalla nostra casa, assumendo i peggiori scenari, vorremmo elencarla intorno a $211.579, che ci darebbe $6.347,37 in costi di chiusura, e $5.231,58 in commissione, quindi circa $200.000,05 alla fine.

Formule di base:

• Commissione al 2%, vendita > $100.000 : salePrice * 0.02 + 1000;
• Costi di chiusura del 3%: salePrice * 0.03;
• Scoprite cosa “otterreste” (2%, vendita > $100.000 ): salePrice * 0.95 - 1000;
• Se sapete che volete “X”, 3/2% di commissione, e 3% di chiusura, scoprite quale deve essere l'offerta: (whatYouNeed + 1000) / 0.95;

Fondamentalmente: assicuratevi di leggere e capire il contratto che l'acquirente (o l'agente di acquisto) sta fornendo. Se si tratta di un accordo di commissione non tipico, quel contratto lo dichiarerà come tale (e vi dirà che l'acquirente non vuole che voi paghiate la commissione). Non c'è una legge che dice “chi” deve pagarla, solo che può essere una componente inclusa. E ‘possibile che nel vostro scenario l'agente vi offrirà meno, è anche possibile l'agente offrirà ciò che si chiede, e gonfiare il prezzo ai potenziali acquirenti. Ci sono molti scenari qui.

Inoltre, alcune note sulla legge della Florida, che sembrano ragionevoli e la fonte sembra credibile: https://www.floridarealtors.org/NewsAndEvents/article.cfm?id=367168

Domanda: Ho un annuncio che era sul mercato solo da un paio di giorni quando sono arrivate tre offerte. Il venditore ha accettato una delle offerte. Ora il broker che rappresenta l'acquirente la cui offerta è arrivata per prima sostiene che il mio venditore aveva l'obbligo di negoziare con il suo acquirente perché la sua offerta è stata presentata per prima al venditore. È vero?

Risposta: No. Non esiste una legge della Florida che imponga al venditore di rispondere a qualsiasi offerta. Inoltre, nessuna legge della Florida impone al venditore di negoziare con ogni acquirente nell'ordine in cui sono state ricevute le offerte.

Nel vostro stato (e nel mio) ci sono leggi che affermano che se avete un agente, essi devono presentarvi qualsiasi offerta scritta, indipendentemente da quanto sia ridicola. Poiché siete For Sale By Owner, questo non è il caso. Siete liberi di decidere cosa volete accettare. Non c'è nessun obbligo.

Tutto questo detto, io consiglio di parlare con un avvocato immobiliare per i dettagli, in quanto conosceranno le leggi specifiche del vostro stato/regione.

Fonte: Lavoro in questo settore.

1: I costi di chiusura sono tipicamente cose come la valutazione, qualsiasi “caparra”, ecc. Se il venditore accetta di coprire i costi di chiusura, allora tutti i soldi che l'acquirente deve mettere per comprare la casa fino a quel valore saranno rimborsati all'acquirente. Questo non influisce sulla durata del prestito: è ancora un prestito di 200.000$, l'acquirente ottiene solo una parte delle spese indietro. Così, un prestito di 194.000 dollari non è lo stesso di un prestito di 200.000 dollari con 6.000 dollari restituiti per le spese di chiusura, entrambi risultano nello stesso venditore-pagamento, ma l'acquirente deve ancora finanziare i 200.000 dollari nel secondo caso. È complicato, ma ci sono risorse là fuori per spiegarlo in più dettaglio (“concessioni del venditore” e “costi di chiusura” sono buoni termini da cercare): https://www.mortgagecalculator.org/helpful-advice/seller-concessions.php

Ci sono fondamentalmente due modi per fare un FSBO: con o senza un MLS.

Lei sembra avere in mente un annuncio FSBO senza MLS. In questo caso, non è necessario pagare un agente del compratore nulla. Ma ve lo chiederanno, sempre che chiamino o bussino. Una volta che chiedono, vi suggerisco di offrire loro effettivamente un tasso di commissione. Inizierei a 1% e vedere se abboccano. Gli agenti immobiliari sono a volte abrasivi in un tipo di venditori di automobili. Alcuni di loro potrebbero essere piuttosto scortesi e aggressivi perché probabilmente pensano che sia troppo basso. Vogliono il 3%, ma molti prenderanno il 2% se offrirete solo quello sul vostro cartello, non negoziabile.

Se si ottiene un elenco MLS (che consiglio vivamente a causa della massiccia esposizione si otterrà, più auto-caching su Realtor.com al), il vostro stato può richiedere di essere un cliente di un agente immobiliare, il che significa che devono fornire un livello base di servizio per qualunque sia la loro tassa è, ma non vi rappresentano e qualsiasi informazione si dice loro non è riservata. Anche se il vostro stato non lo richiede, avete bisogno di un broker per creare un elenco MLS per voi. Non si può semplicemente andare sul sito web e farlo da soli. Nell'elenco, è necessario dichiarare una commissione per gli agenti del compratore in un elenco MLS, e non è negoziabile.

Sia che otteniate un annuncio MLS o meno, vi consiglio di pubblicare una commissione per l'acquirente del 2% o 2,5% e semplicemente di rifiutare di negoziare qualcosa di diverso. Il miglior tasso da selezionare dipenderà dal valore della vostra casa e dai tassi in vigore nella vostra zona. Se la vostra casa ha un valore superiore a 500.000 dollari, potete offrire il 2% e non avrete lamentele. Se si sta cercando di scaricare un 100K DIY andato male, il 2,5% potrebbe sembrare troppo piccolo per alcuni agenti.

La mia fonte per tutte queste informazioni è un'esperienza personale molto recente. Ho venduto la mia casa FSBO con una MLS utilizzando un broker di sconto che mi ha preso come cliente per 0,5%. Ho offerto il 2,5% di commissione all'acquirente. Ho salvato circa il 3% non pagando anche una commissione agente venditore, meno $ 500 a forsalebyowner.com per un annuncio lì. Per inciso, vorrei solo cercare un broker sconto / agente immobiliare fin dall'inizio, come non credo che forsalebyowner.com aiutato in alcun modo, ma mi hanno mandato un bel segno e mi ha collegato con un broker sconto. Un mio amico ha fatto praticamente la stessa cosa dopo aver visto il mio successo con il processo.

Un po’ estraneo alla sua domanda sul titolo, ma lei chiede:

In altre parole, se ricevo un'offerta per X e l'accetto, posso presumere di ottenere l'intero importo di X?

No, certamente no. Ci sono commissioni ovunque e le commissioni sono solo una parte di una transazione immobiliare. Se il vostro contratto di acquisto dice esplicitamente che le commissioni sono X, allora X è ciò che viene pagato. $0 è una voce valida, quindi per quanto riguarda le commissioni, se l'accordo di acquisto dice $0 commissioni, allora sì, si otterrà il prezzo pieno richiesto, meno altre spese non commissionali.

Posso immaginare, l'agente immobiliare mi dà un prezzo d'offerta ridotto, quindi non vedo mai la quota che va a lui. è così che funziona di solito?

Beh, non sono un agente immobiliare, e non sono un avvocato, e non vivo in Florida.
Per rispondere alla tua domanda, no non credo che sia così che funzionerebbe mai.

Perché quando vendi, stai vendendo all'acquirente non all'agente immobiliare.
Vedrai quello che ti pagano.
Non ti interessa quanto viene pagato il loro agente (a meno che non sia tu a pagarlo).

… un agente immobiliare porta un acquirente, che vuole comprare, chi pagherà l'agente immobiliare?

Questo non succederà perché lo faranno con voi prima di dire al potenziale acquirente della vostra proprietà, a meno che non siano già stati pagati dall'acquirente (agente dell'acquirente).

La mia raccomandazione, non che tu l'abbia chiesto, è che tu segni la casa circa il 10-12% al di sopra di quello che avevi pianificato per elencarla e usare un agente. (Circa il 6% per il vostro + il loro agente, il resto in modo da avere spazio per negoziare verso il basso e / o coprire le riparazioni).

Sto leggendo nel tuo post che non vuoi che nessun agente ‘faccia soldi su di te’.
Capisco + rispetto quella posizione, ma onestamente un agente generalmente fa molto per guadagnare la sua commissione.
Ho sia comprato che venduto case. Non c'è una sola di quelle transazioni che vorrei (col senno di poi) aver fatto FSBO. Spero che questo aiuti.

Auguri, perché le cose possono andare abbastanza male alla chiusura quando l'acquirente e il venditore both hanno un agente per calmarli nel calore delle trattative.

Ho avuto un'esperienza simile quando ho venduto la mia casa. Avevo un agente immobiliare, ma avevo negoziato una commissione più bassa del solito. All'agente immobiliare degli acquirenti non piaceva la sua parte di commissione e in realtà ha avuto il coraggio di mettere una clausola nell'offerta d'acquisto dicendo che le avrei pagato l'intera commissione abituale.

Inutile dire che ho rifiutato la loro offerta e una nuova offerta (meno la commissione all'agente immobiliare degli acquirenti) è stata debitamente presentata.

Se si elenca una casa su qualsiasi sito web (FSBO.com) si accetta di pagare l'agente immobiliare del compratore il 3%. Se è solo un segno nel cortile allora si potrebbe avere un approccio agente immobiliare e chiedere se si sarebbe disposto a pagare il 3%. In questo caso è probabile che vi facciano firmare dei documenti legali che lo dichiarino prima di mostrare la vostra casa.
Avevo una casa FSBO in un mercato molto limitato e un agente immobiliare mi ha avvicinato. Aveva un accordo legale che affermava che se avesse mostrato la mia casa e il potenziale acquirente l'avesse voluta, avrebbe ottenuto il 3%. L'acquirente non poteva agire alle sue spalle e cercare di ottenere il 3% dal prezzo della casa.

Per farla breve, semplicemente mandateli via.

Se mettete un cartello “For Sale by Owner”, questo significa che nessun agente immobiliare è coinvolto, e nessuna tassa/commissione deve essere pagata. Questa è (con eccezioni trascurabili come una piccola tassa per i servizi di quotazione) la definizione stessa di esso.

Quindi, se un agente si presenta e porta un cliente, e voi gli vendete la vostra casa, potreste essere nei guai. In ogni caso, l'agente sta facendo qualcosa di seriamente dubbio, e se siete d'accordo sull'accordo probabilmente anche voi fate qualcosa di dubbio.

Se l'acquirente paga una commissione all'agente, è molto ovvio che non sta comprando FSBO, e probabilmente diranno che li avete imbrogliati pubblicizzando falsamente, blah blah. Andare in tribunale, qualsiasi cosa. Un sacco di problemi, cattivi sentimenti, e in una parola, non va bene.
Se l'acquirente non paga una commissione (il solito caso negli Stati Uniti quando si vende tramite un agente - voi, il venditore, ottenete meno soldi), probabilmente diranno ancora che li avete truffati (perché ovviamente avrebbero potuto ottenere l'oggetto per meno soldi di quelli che hanno pagato). Quindi anche questo è un cattivo sentimento e un problema.

Vuoi meno soldi e problemi? Credo di no. Se avete “FSBO” sul vostro prato, e un agente si presenta, mandatelo via. O bene, assumete un agente, e fate il prezzo più alto del 3%…