Quando è meglio muoversi - prima o dopo lo scoppio di una bolla immobiliare?

Se ti stai muovendo su in casa nella stessa zona, è meglio aspettare che la presunta bolla scoppi, dato che le bolle colpiscono le case a prezzi più alti rispetto a quelle a prezzi più bassi. Potreste anche vendere ora e affittare fino a quando il mercato non avrà toccato il fondo. Non c'è nessuna vergogna nell'affittare, specialmente se non avete intenzione di rimanere nella casa per più di qualche anno.

Se stai ridimensionando, allora è meglio muoversi ora per le stesse ragioni.

Se stai cambiando zona, allora tutto dipende dai mercati di quelle zone.

Tutto ciò detto, il tempismo di qualsiasi mercato (incluso quello immobiliare) è molto difficile e spesso può lavorare contro di te. A meno che tu non pensi che ci sia una bolla enorme (come un premio del 50%) allora alla lunga non farà molta differenza.

Vale la pena notare che abbiamo un ARM di 7 anni, e siamo attualmente al quinto anno, che è una delle ragioni per cui stiamo guardando la mossa ora.

Questa dovrebbe essere la vostra considerazione, non una presunta “bolla”. I tassi d'interesse sono destinati a salire nei prossimi anni, quindi prima si può uscire da quel ARM, meglio è. Se potete permettervi di ottenere un mutuo fisso a 15 anni su una nuova casa nei prossimi anni, questa è la scelta migliore. Altrimenti, rifinanziate quello che avete in un mutuo a tasso fisso.

Se vendi e compri nello stesso periodo, la situazione del mercato (caldo, freddo, prima, dopo, o nessun crollo) è di poca importanza - influenza solo la dimensione dei numeri su entrambi i contratti, e circa lo stesso, quindi è per lo più un lavaggio.

Se volete trarre vantaggio dalla vostra previsione, dovete dividere la vendita e l'acquisto nel tempo - diversi mesi almeno - e vendere alto, aspettare fino a dopo il crash previsto, e poi comprare basso. Ovviamente, questo implica che tu sia in affitto nel mezzo (o che tu viva in macchina, o con i tuoi genitori, o qualsiasi altra cosa). E se il crollo non arriva - perché la tua previsione era sbagliata - non ci guadagni, ma perdi il guadagno di valore del periodo in cui hai aspettato. Nessun rischio, nessun guadagno.

Scelta difficile, ma ci sono un paio di cose da considerare. Hai detto che hai intenzione di passare a una casa più costosa, quindi potresti risparmiare di più sulla nuova casa post-bolla di quanto perderesti sulla tua casa attuale. Supponiamo che tu voglia passare da una casa da $1M a una da $1.5M - avrai bisogno di $0.5M. La bolla scoppia e i prezzi delle case scendono del 20% su tutta la linea. Ora avete una casa da $0.8M e volete comprare una casa da $1.2M, quindi vi servono solo $0.4M per fare la differenza. Questo è un grande presupposto che i prezzi delle case scendano allo stesso modo in tutte le aree, ma si ottiene l'idea.

Le altre cose da considerare è quanto sarà facile vendere la vostra casa attuale. I prezzi delle case scendono perché la domanda non c'è. Anche con un prezzo più basso, potreste avere più difficoltà a trovare un acquirente post-bolla, quindi considerate quanto sia importante il tempismo per la vendita della vostra casa attuale.

Se pensate di poterlo fare, la mossa migliore è individuare la bolla, vendere, affittare, aspettare il crollo, comprare. Ma probabilmente non puoi.

Mettiamola così. Ho rilevato la bolla del 2008 nel 2004. Affinché questo schema funzioni avresti dovuto essere in grado di dire in anticipo quando la bolla sarebbe scoppiata e vendere in prossimità dello scoppio. Il mio rilevamento nel 2004 era troppo presto e avrebbe mangiato quasi tutto il profitto se avessi venduto.

Comunque senza equità, non preoccupatevi nemmeno di provarci. I tassi di interesse e i costi delle case sono inversamente accoppiati. Non potete giocare a questo gioco senza un sacco di capitale perché le oscillazioni dei tassi di interesse lo mangeranno.

I prezzi non sono l'unico problema. Dopo lo scoppio di una bolla, può essere molto difficile vendere a qualsiasi prezzo realistico, e così si può rimanere bloccati dove si è mentre si guardano un sacco di proprietà convenienti che si vorrebbero comprare andare e venire sul mercato. Ma ricordate anche che le bolle possono essere individuate solo a posteriori. Gli aumenti dei prezzi degli asset che sembrano irrazionali sono spesso seguiti da una correzione, ma non sempre.

Non sono un esperto di finanza, ma un'altra cosa che penso meriti un po’ di considerazione è quale parte del processo sarà difficile.

Quando il mercato è alto, ci si aspetta facilità nel vendere e difficoltà nel comprare.

Quando il mercato è basso, ci si aspetta facilità nell'acquisto, ma difficoltà nella vendita.

Quindi il periodo nella bolla sembrerebbe più difficile se hai bisogno di vendere prima di comprare, perché le opzioni per poi comprare potrebbero essere molto limitate o addirittura inesistenti per un periodo. Dovresti essere molto concentrato nel tempismo giusto delle cose, non per fare profitti, ma solo per avere un posto dove vivere ad un prezzo/convenienza ragionevole.

Mentre in un periodo di crisi, almeno potresti concentrarti sulla vendita della tua casa, per quanto tempo ci voglia, e poi avere molte più opzioni disponibili tra cui scegliere quando andare avanti. E se si scopre che c'è un qualsiasi ritardo tra la vendita e il successivo acquisto, questo può essere un danno finanziario in un periodo di inflazione, mentre è generalmente positivo in un periodo di flessione.

Quindi, dal punto di vista dello stress, a meno che tu non sia in grado di gestirlo finanziariamente, penserei che aspettare finché non si raffredda può essere più facile… e darti più opzioni. Ma chi sa se o quando si verificherà!

Tasso di interesse saggio … si potrebbe anche aspettare i tassi di interesse a scendere un po ‘alla fine se l'economia significativamente inacidire … ma i tassi anche ora sono ancora abbastanza basso, quindi forse il beneficio potenziale per voi da una recessione immobiliare può essere superata dal potenziale pericoloso di danni maggiori se significativi aumenti continuato.

Alla fine, personalmente penso che si torni più alla casa/posizione in cui si vuole stare piuttosto che cercare di sgattaiolare qualche soldo in più dalla transazione. Nel lungo periodo i vincitori e i perdenti tendono a bilanciarsi, e se tutti potessero prevedere il momento giusto, non ci sarebbe nulla da guadagnare.

In un modo o nell'altro, sperimenterete la difficoltà del mercato.

Quando un mercato è in rialzo, di solito ci sono più compratori che venditori. Questo è ciò che fa salire il prezzo. Questo si mostra in quanto velocemente una proprietà con un prezzo equo sarà venduta. Come venditore, questo è divertente. Spesso si ottiene il prezzo che si chiede, a volte anche di più, e si vende rapidamente. Ma se avete bisogno di girarvi e comprare un posto in questo stesso mercato, dovete sperimentare la parte peggiore. Sei in competizione con tutti gli altri acquirenti, quindi hai lo stress di dover controllare i siti di annunci più volte al giorno perché i posti si muovono così velocemente. E quando trovi un posto che ti piace, chiami e ricevi la sconfortante notizia che hanno già 8 offerte, è stato alzato, quindi se non paghi in contanti puoi andare a cagare.

Tutto questo è fondamentalmente invertito se vendi/compri quando il mercato è giù. Odierete davvero la parte della vendita, probabilmente non otterrete il prezzo che volete, avrete poche offerte, e ci vorrà più tempo di quanto speravate. Come acquirente, avrete tonnellate di tempo e opzioni. Sarà assolutamente divertente.

L'unico modo per avere la botte piena e la moglie ubriaca è vendere quando il mercato è in rialzo, affittare o andare a vivere con mamma e papà, poi comprare quando il mercato è in ribasso. Ma affittare o trasferirsi dai genitori per 6-18 mesi non è proprio la mia idea di buona torta.

Per quanto riguarda i numeri effettivi, se comprate/vendete allo stesso tempo, se i prezzi sono giusti, state essenzialmente solo spostando il capitale in una proprietà diversa. Troverete che è abbastanza vicino al pareggio quando tutto è detto e fatto.

Per la maggior parte delle persone, il più delle volte, il problema è qualificarsi per il mutuo, non la differenza di prezzo tra la vecchia casa e quella nuova.

Il problema è che i periodi in cui i prezzi scendono sono spesso periodi in cui i tassi di interesse salgono, come adesso. Tende ad essere un lavaggio, dato che si finisce con lo stesso pagamento mensile.

Lei ha una situazione particolare che può influenzare la sua decisione verso il “comprare ora”, cioè il fatto di avere un ARM. Dato che il suo tasso ipotecario si aggiusterà tra due anni, il fatto che siamo in un periodo di aumento dei tassi di interesse significa che lei dovrà o salire o rifinanziare.

Fate qualche ricerca sulle bolle precedenti e vedete quali aree si sono riprese più velocemente

Alcune delle cose che impediscono a un mercato di scendere troppo è il distretto scolastico. Più recentemente è la percorribilità e la sensazione generale del quartiere.

Come la popolazione invecchia, più persone vogliono ridimensionarsi, e se la vostra casa attuale è in una zona desiderabile per le persone che vogliono ridimensionarsi potrebbe essere meglio appendere intorno per un po ‘.

È inoltre necessario considerare le ragioni per l'aggiornamento, se avete bisogno di più spazio per la famiglia in crescita, allora non si vuole aspettare per la bolla di scoppiare.Come una marea crescente solleva tutte le barche, al contrario una marea calante abbasserà tutte le barche.

Come hanno detto gli altri commentatori, uscite dall'ARM e prendete un mutuo fisso finché potete. I tassi possono salire molto rapidamente senza molto preavviso.

Affittare su base temporanea è un'opzione fattibile, ma se avete più roba, che può entrare nell'appartamento, dovete includere lo spazio di stoccaggio. Non dimenticare di includere il costo del trasloco da casa ad apt e a casa. Guarda l'arco di tempo per quanto tempo sarai in affitto, considera che mentre sei in affitto la bolla potrebbe non scoppiare, o se lo fa, gli immobili nella zona che stai guardando non scendono così tanto.

Il trucco è iniziare ad affittare prima che la bolla scoppi e poi trasferirsi in una casa dopo. Entrambi i miei genitori hanno fatto così e ha funzionato abbastanza bene per loro!