Perché i venditori si preoccupano degli acconti?

Vogliono valutare la possibilità di una vendita di successo. Non c'è niente di più frustrante, quando si vende e ci si trasferisce in una nuova casa, che entrare nell'escrow, fare tutte le scartoffie, cancellare tutte le liste di controllo, solo per scoprire che il vostro acquirente non si è qualificato per il prestito e il mutuo è fallito.

Chiedendo il vostro acconto (20% o più è spesso il minimo per qualificarsi per un mutuo), il venditore si farà un'idea di quanto sia probabile che siate qualificati come acquirenti.

Per esempio, se ricevete tre offerte per la vostra casa, tutte per lo stesso prezzo, e un acquirente finanzia l'80%, un acquirente finanzierà il 50%, e un acquirente pagherà in contanti per tutto, quale offerta è più probabile accettare e perché?

Se la valutazione è inferiore al prezzo di acquisto e l'acconto è piccolo, la banca potrebbe non approvare il mutuo.

Una storia personale, precedentemente condivisa in una risposta a un'altra domanda :

Per l'ultima casa che ho venduto, l'acquirente stava facendo un mutuo senza soldi e non aveva soldi per un acconto. Stava anche prendendo in prestito i costi di chiusura. Abbiamo accettato l'offerta, ma quando la banca ha fatto la valutazione, era inferiore al prezzo di acquisto. Per la maggior parte delle vendite di case, questo non sarebbe un problema, fino a quando la valutazione fosse superiore all'importo preso in prestito. Ma in questo caso, poiché l'importo preso in prestito era superiore alla valutazione, la banca aveva un problema. L'affare era a rischio, e per continuare o il compratore doveva trovare del denaro da qualche parte (cosa che non poteva), o dovevamo abbassare il prezzo per salvare l'affare. Certamente, accettare l'offerta di un compratore senza soldi da portare al tavolo era un rischio.

Nel nostro caso, siamo stati fortunati. Ho trovato alcuni errori che erano stati fatti nella valutazione, l'ho fatta rifare, e l'acquirente è stato in grado di prendere in prestito tutto ciò di cui aveva bisogno per la casa al prezzo precedentemente concordato.

Nonostante la pre-approvazione, ci sono molte situazioni che possono sorgere tra l'offerta e la chiusura che influiranno su quanto denaro sarà necessario alla chiusura. Una situazione che normalmente non potrebbe compromettere la vendita per un compratore che ha un buon acconto potrebbe purtroppo far crollare l'affare se l'acquirente ha poco o nessun denaro proprio da portare al tavolo.

Perché, alla fine, il venditore avrà probabilmente più offerte per la casa e dovrà decidere quale accettare. In questa situazione, uno dei fattori di pesatura più importanti è: con quale probabilità il venditore riuscirà ad arrivare al traguardo? Perché in realtà c'è un tempo molto lungo tra quando un'offerta viene accettata e quando la casa viene effettivamente venduta ufficialmente - di solito tra 1-2 mesi.

Quindi, ora, mettetevi nei panni del venditore. Non volete accettare un'offerta che finisce per essere rifiutata. Perdi il tempo necessario perché l'affare vada male. Si perde il tempo necessario per rimettere la casa sul mercato. Si perde il tempo necessario per ottenere altre offerte. E tutto questo tempo che stai perdendo? State pagando le rate della casa - rate che non dovreste fare se accettaste un'offerta che andasse in porto.

_Ecco perché i venditori si preoccupano dell'anticipo. Se ci fosse un modo semplice per ottenere il vostro punteggio di credito e i vostri W2, vorrebbero anche quelli. Non perché si preoccupino, ma perché vogliono la massima sicurezza possibile che l'offerta che stanno scegliendo sarà finalizzata. Se hanno un'offerta da un fresco laureato senza credito e con un anticipo del 5%… e un'altra offerta leggermente inferiore da una coppia di mezza età con credito immacolato e un anticipo del 25%? Accettano la seconda in un batter d'occhio - sì, potrebbero ottenere di più dalla prima, ma rischiano diverse rate della casa se l'affare fallisce.

Ecco alcune ragioni per cui i venditori potrebbero preoccuparsi dell'importo dell'acconto:

1. Più grande non è sempre meglio, ma in generale, man mano che l'importo dell'acconto si avvicina a $0, la probabilità che l'affare vada a monte per problemi di finanziamento aumenta. C'è probabilmente un punto di rendimenti decrescenti però, diciamo intorno al 5% o $10k (qualunque sia maggiore), dopo di che probabilmente non fa molta differenza; per esempio qualcuno con l'approvazione della banca che mette $20k su una casa di $300K non ha molte più probabilità di fallire di qualcuno che mette $150k su quella casa. Se un venditore lo chiede per questo motivo, potrebbe essere solo per identificare importi bassi di acconto come un possibile rischio.
2. Alcuni venditori si preoccupano del futuro della loro casa, specialmente se l'hanno costruita e sono i proprietari originali. Potrebbero voler assicurarsi che la loro casa sia mantenuta e curata anche in futuro. Più grande è l'acconto, più basso è il pagamento mensile, il che significa meno possibilità di pignoramento in futuro.
3. Simile a #2, alcuni venditori sono buoni amici con i loro vicini, e possono rimanere amici con i loro vicini anche dopo che si sono trasferiti. Potrebbero volersi assicurare che i loro vicini abbiano un nuovo buon vicino. Forse c'è una correlazione tra un acconto più grande e avere più contanti per comprare bei giocattoli. Sicuramente il signor Grande Acconto che è ovviamente benestante e ha uno spazzaneve nuovo fiammante sarà felice di prestarlo ai vicini!

In definitiva, però, l'importo dell'acconto (al di sopra di una certa soglia) non dovrebbe davvero avere importanza, e per la maggior parte probabilmente non conta tanto quanto il prezzo d'acquisto/concessioni, e una “buona atmosfera” generale.

Le altre risposte si sono concentrate sulla probabilità che la vendita vada a monte, ma penso che ci sia un altro lato della questione.

Dati due acquirenti altrimenti identici, se entrambi possono prendere in prestito la stessa quantità di denaro, quello con il deposito più grande può potenzialmente permettersi di pagare di più per la proprietà. Conoscere la dimensione del deposito dell'acquirente è a vantaggio del venditore se vuole fare una controfferta, perché gli dà un'idea migliore di quello che l'acquirente può permettersi.