Capisco che gli istituti di credito non possono discriminare in base all'età , ma ci sono davvero dati a sostegno del fatto che gli istituti di credito non lo facciano?
Ma supponiamo che uno ottenga il mutuo quando ha 55 anni o più e ha un lavoro e un patrimonio sufficiente (e sta ridimensionando la casa), la mia domanda è quali sono i pro e i contro di prendere un mutuo da una prospettiva finanziaria?
Hai fatto due domande. Primo,
Capisco che i prestatori non possono discriminare in base all'età, ma c'è davvero un dato a sostegno del fatto che i prestatori non lo facciano?
Considerando la sua etichetta degli Stati Uniti, vale la pena notare che l'Equal Opportunity Credit Reporting Act, il Fair Housing Act e l'Home Mortgage Disclosure Act sono stati concepiti per prevenire pratiche di prestito discriminatorie. Come parte di questi regolamenti, i prestatori sono tenuti a riportare i dati sui richiedenti di prestito (sia quelli che sono stati approvati che quelli che non lo sono stati) e i regolatori essenzialmente cercano modelli nei dati per determinare se c'è qualche discriminazione all'ingrosso. La Federal Reserve Bank fa rapporti annuali al congresso , questi rapporti includono l'analisi dei dati riportati - che è probabilmente la cosa più vicina ai dati che supportano se i prestatori discriminano o meno in base all'età.
Lei ha anche chiesto,
supponiamo che uno ottenga il mutuo quando ha 55 anni o più e ha un lavoro e beni sufficienti (e sta ridimensionando la casa), quali sono i pro e i contro di prendere un mutuo dal punto di vista finanziario?
I pro e i contro non hanno alcun legame intrinseco con la tua età - essendo tutto il resto uguale, dovrebbero essere gli stessi dei pro e dei contro a qualsiasi altra età.
Naturalmente, ci sono alcune cose ovvie che probabilmente non saranno uguali - molte persone vivono di risparmi per la pensione o di altri redditi da investimento più tardi nella vita, invece di lavorare per uno stipendio. Se questo significa che si avrà un reddito fisso, un mutuo può effettivamente avere un po’ più senso di altre forme di alloggio, dato che il pagamento è fisso per la durata del prestito (rispetto, per esempio, all'affitto - dove il padrone di casa può aumentare l'affitto in base all'inflazione nel tempo).
C'è anche una maggiore possibilità che una persona anziana possa morire prima che il prestito sia pagato, rispetto a qualcuno di età più giovane. Come questo impatti sul vostro patrimonio quando viene trasmesso ai vostri eredi può valere la pena di essere considerato, anche.
Per quanto riguarda il processo del mutuo, gli istituti di credito in genere hanno bisogno di una prova di reddito per dimostrare che sarete in grado di pagare il prestito nel tempo. Per qualcuno che lavora, questo si fa facilmente fornendo le buste paga o le dichiarazioni dei redditi. Se siete in pensione, o andrete presto in pensione, potrebbe essere necessario lavorare con il vostro prestatore per assicurarsi di fornire la prova del vostro reddito e la prova che sarà stabile nel tempo. In generale, avere molti beni non è intrinsecamente preso come prova di reddito - soprattutto se i beni sono liquidi (cioè contanti in un conto di risparmio). Il prestatore vorrà sapere che avrete un flusso di cassa stabile, mentre avere solo un mucchio di soldi può essere più rischioso, dato che non c'è niente che vi impedisca di sperperare tutto nel primo anno di mutuo.
Ho 56 anni. Un anno fa ho fatto domanda per un HELOC. I termini erano di 15 anni per il prelievo e poi 10 anni di ammortamento. In effetti, un prestito di 25 anni.
Ho iniziato la conversazione (tutto fatto al telefono, non dal vivo) dicendo che ero in pensione, e non avevo W2s da offrire.
Sono stato approvato quasi istantaneamente, la banca ha fatto una valutazione in macchina, ed è finita lì. Ignorando il pensionamento anticipato, il prestito termina quando ho 80 anni, ben oltre il normale pensionamento.
Mentre questo era per un HELOC, la maggior parte delle banche scrive un mutuo e lo vende rapidamente al mercato secondario. Alla banca interessa avere i dettagli corretti e non l'età del richiedente. Nel mio caso, il basso LTV (loan to value) era sufficiente. Per l'acquisto di una casa, questa è la chiave, insieme al debito degli acquirenti rispetto al reddito.
Pro - si può vivere dove ci si può permettere, anche senza dover liquidare dei beni per comprare la casa con il 100% del contante.
Contro - è un obbligo mensile. Molti diranno di pianificare un mutuo per terminare in coincidenza con la pensione. Il mio ultimo rifinanziamento ipotecario principale è avvenuto all'inizio dell'anno in cui siamo andati in pensione. Ho preso un termine di 15 anni e non me ne sono mai pentito. Mancano 7 anni, e a quel punto il 15% del nostro budget si libera.
Ricordate che le ipoteche sono prestiti garantiti. La maggior parte dei mutui trentennali vengono pagati in anticipo quando le case vengono vendute in meno di 30 anni. Quindi l'aspettativa che il mutuatario faccia l'ultimo pagamento 30 anni dopo non fa parte dell'equazione. Il prestatore si preoccupa principalmente se (1) il mutuatario può attualmente permettersi i pagamenti mensili e (2) l'acconto è abbastanza grande da proteggere la casa dall'andare “sott'acqua” in una crisi, che potrebbe imporre una perdita al prestatore. In quest'ultimo caso, anche i mutuatari che potrebbero continuare a pagare spesso se ne vanno invece (default strategico). Il cinquantacinquenne che si sta ridimensionando ha probabilmente i fondi per un grande acconto, e il rischio nel mutuo sarebbe minimo anche se il mutuatario probabilmente andrà in pensione o morirà entro 30 anni.
Ogni banca di mutui nel paese è tenuta a inviare al governo informazioni su ogni richiesta di prestito che prende, ogni decisione che prende, e le caratteristiche demografiche di ogni mutuatario (o potenziale mutuatario) come parte di HMDA (Home Mortgage Disclosure Act). Tutti questi dati sono pubblicamente disponibili e il governo stesso usa i dati per assicurare che le banche non stiano discriminando sulla base dell'età o di qualsiasi altra caratteristica protetta.
Per quanto riguarda i pro e i contro, questi non cambiano molto con l'età. Molte persone costruiscono il loro piano di pensionamento intorno all'idea che avranno il loro mutuo pagato prima di andare in pensione, in modo da aver bisogno di meno reddito in pensione. Ma è altrettanto ragionevole pianificare di avere una rata del mutuo in pensione e assicurarsi di avere abbastanza beni per gestire quel pagamento una volta che si smette di lavorare. Al di là di questo, è una questione di preferenze personali e una questione di quali alternative si stanno considerando.
In realtà non importa quando il mutuo è stato acceso, dal punto di vista dei prestatori; la maggior parte dei prestiti sono rifinanziati, acquistati da un altro prestatore o pagati anni prima del termine di 30 anni. Le banche ottengono sempre i loro soldi. Dal punto di vista del proprietario di una casa, se rende la vita più abbordabile, allora abbassa il pagamento attraverso un rifinanziamento. Dopo le considerazioni fiscali è denaro a buon mercato e, a meno che non vogliate lesinare nella vita per lasciare tutto ai vostri figli, estendetelo e vivete.
Una volta, avere interessi ipotecari deducibili dalle tasse era un vantaggio importante di un mutuo. Tuttavia, dedurre gli interessi ipotecari non è più fattibile per molti contribuenti perché i tassi di interesse sono molto bassi e la nuova deduzione standardizzata più alta significa che la deduzione standard può essere più dei vostri pagamenti di interessi e delle altre deduzioni. (Questo ovviamente varia molto a seconda della vostra posizione e di quanto grande sia la casa di cui avete bisogno. Dove vivo io puoi comprare una casa per $35K, ma se vivi in un posto dove le case di partenza costano $500K è diverso).
Se usi un mutuo potresti investire il denaro extra che non hai speso per la tua casa nella speranza di guadagnare un tasso di rendimento più alto del tuo tasso di interesse del mutuo. Tuttavia, il tasso di interesse del mutuo è fisso (a meno che non si prenda un mutuo a tasso variabile) e il rendimento che si otterrebbe dai propri investimenti è variabile, quindi si potrebbe finire per pagare di più in interessi sul mutuo di quanto si guadagna sul proprio investimento del denaro non speso per la casa.
La maggior parte dei mutui a 30 anni durano meno di 8 anni prima che ci sia un cambiamento nel loro ciclo di vita previsto. Rifinanziamento, ristrutturazione, pagamento e …inversione. Alla banca non importa, useranno una scorecard per approvare il prestito.
A 55 anni potresti anche aspettarti di entrare in una somma forfettaria nei prossimi 20 anni.
Il termine è solo un attributo. Avete un obiettivo specifico da raggiungere rimborsando in 10 anni? Pensate al vostro flusso di cassa.
Altri paesi, in particolare il Giappone, hanno termini molto più lunghi, e sono effettivamente solo interessi per un certo tempo dopo la costituzione. Detto interesse è piuttosto basso al giorno d'oggi.
Un'ipoteca più lunga libererà anche del contante che altrimenti potrebbe costarvi ottenere. Nessun altro vi presterà denaro a questo tasso.
Il rischio con un tasso variabile è che tra 10 anni i tassi potrebbero essere più alti.