Qual è un buon rendimento di affitto?

Non ho mai sentito parlare di affitto quotato a settimana. Sei negli Stati Uniti?

In generale, dopo l'acconto, si spera di prendere l'affitto, ed essere in grado di pagare il mutuo, le tasse, l'assicurazione, e poi avere abbastanza soldi ogni anno per avere almeno un po’ di soldi per le riparazioni. Se uno può iniziare intascando effettivamente più di questo ogni anno, questo è l'ideale, ma iniziare con un affitto, e fare soldi solo “dopo le tasse” è un taglio troppo stretto a mio parere. Il 19 a 1 “P/E” sembra troppo alto, quando ho seguito queste cose ricordo che 12 o meno era l'obiettivo. Naturalmente i tassi erano più alti, e quel numero sale con tassi molto bassi.

Nel tuo esempio, un mutuo di 320.000 dollari al 4% è di 1527 dollari al mese. 400 dollari a settimana non bastano.

Troverete Joe.E, che gli affitti sono aumentati considerevolmente negli ultimi 4 o 5 anni in Australia. Probabilmente puoi ottenere rendimenti d'affitto superiori al 5% a più di 20 km dalle città principali, ma più vicino alle città potresti avvicinarti al 5% o meno.

A Sydney Ovest, siamo stati in grado di ottenere rendimenti d'affitto vicini al 7%. Abbiamo comprato soprattutto nel 2007 e nel 2008 quando nessuno stava comprando e stavamo ottenendo proprietà per il 15%-20% al di sotto dei tassi di mercato. Dato che abbiamo comprato a buon mercato e gli affitti erano in aumento, siamo stati in grado di ottenere rendimenti più alti.

Un esempio di un particolare affare in cui abbiamo comprato per $225K e affittato per $300/wk dandoci un rendimento del 6,9%. L'affitto è ora di $350/wk dandoci un rendimento attuale dell'8%, e con il nostro tasso d'interesse al 6,3% e possibilmente scendendo ancora, questa proprietà è orientata positivamente e si ripaga da sola, oltre a fornirci un reddito aggiuntivo.

Tutte le nostre proprietà rendono tra il 7,5% e l'8,5% e sono tutte orientate positivamente. Le plusvalenze potrebbero non essere così alte come con le proprietà più vicine alla città, ma anche se smettessimo di lavorare non dovremmo vendere perché ci forniscono tutte un reddito dopo aver pagato tutte le spese associate alle proprietà.

Quindi, per rispondere alla sua domanda, punterei a una proprietà con un rendimento superiore al 5% e preferibilmente superiore al 6%, in quanto ciò consentirà alla sua proprietà di essere orientata positivamente almeno dopo un paio d'anni, se non subito.

Un buon filtro veloce per vedere se vale la pena guardare una proprietà è se l'affitto totale della proprietà per l'anno è uguale al 10% del prezzo della proprietà. Per esempio, se la proprietà è valutata 400.000 dollari, allora l'affitto raccolto dovrebbe essere 40.000 dollari per l'intero anno. Che sono 3.333,33 dollari al mese.

Se la proprietà non porta almeno il 10% all'anno allora non è probabile che tutti i pagamenti possano essere coperti sulla proprietà. È più probabile che ci si debba affondare dei soldi per tenerla a galla.

Avresti esattamente ragione, dato che devi calcolare l'assicurazione, le utenze, le tasse, la manutenzione/riparazione, le rate del mutuo, (nuovo tetto, nuovo forno, ecc.), cartongesso, vernice, ecc.

Inoltre, come buona regola generale, aspettatevi un tasso di sfitto di almeno il 10% (o 1 mese) all'anno come precauzione.

Se hai dei soldi in giro, dai un'occhiata ai Real Estate Investment Trusts. L'anno scorso il dividendo medio era a nord del 10%. Sono tutti soldi che ti tornano indietro. Non sono sicuro di quali siano le implicazioni fiscali in Australia, tuttavia in Canada i dividendi sono tassati molto favorevolmente. Nessun mutuo, tassa di proprietà, inquilini da trovare o manutenzione.

Storicamente quella regola empirica del “dividi per 1000” è ciò che molte persone in Australia hanno pensato come normale, e sì, è circa un 5,2% di rendimento lordo. Al netto delle spese, forse il 3-4%, senza considerare gli interessi.

Se lo stai paragonando alle azioni, penso che il paragone giusto sia quello con il dividend yield, non con il PE complessivo. Un dividend yield di circa il 3-5% è anche tipico: se guardi il Vanguard Index Australian Shares Fund come proxy per l'ASX il rendimento l'anno scorso era circa il 4%.

Ovviamente un rendimento del 4% non è molto competitivo con un deposito a termine. Ma sia con le azioni che con le case si può sperare in una certa crescita del capitale oltre al rendimento del reddito. Se si ottiene il 4% di rendimento da locazione più il 5% di crescita è più interessante.

È “buono” comprare a quello che la gente ha storicamente ritenuto “normale”? Forse è meglio guardarsi intorno, o sedersi, finché non si trova un prezzo molto migliore del normale.

“Il 5% è effettivamente storicamente normale?” merita una risposta più lunga.

La regola empirica che ho sempre sentito e a cui affittiamo la nostra casa in affitto è l'1% al mese al minimo (negli Stati Uniti). L'affitto deve coprire il mutuo, le tasse di proprietà, l'assicurazione dei proprietari, le vostre tasse sul reddito (sull'affitto), la manutenzione della proprietà e i tempi in cui la proprietà è libera. Anche con l'1% al mese non rimane molto profitto rispetto a quello che ci mettete. Non ho idea del perché qualcuno dovrebbe comprare una proprietà in affitto in Australia se tutto quello che potrebbe ottenere è il 5% all'anno prima delle spese. Non è possibile che stiano facendo soldi con quell'investimento, per non parlare delle aggravanti di ricevere telefonate a tarda notte perché qualcosa si è rotto nella casa in affitto. In nessun modo farei quell'investimento.

I nostri due affitti hanno reso l'8,5% negli ultimi due anni (in media). Questo è netto, dopo le tasse, manutenzione, gestione, affitto, assicurazione, interessi. Mi interessa solo il flusso di cassa - spese / investimento iniziale. Se non stai ottenendo almeno il 4,5-5% netto sul tuo investimento originale, probabilmente potresti investire altrove e guadagnare un rendimento migliore con un profilo di rischio simile.

Vorrei solo far notare che il rendimento effettivo dovrebbe essere paragonato al vostro acconto, non al prezzo della proprietà. Dopo tutto, non avete pagato $400K per quella proprietà, giusto? Probabilmente hai pagato solo il 20%, quindi stai raccogliendo $20K/anno su un investimento di $80K, che funziona al 25%.

Anche se sei solo in pareggio, il tuo capitale sta ancora crescendo, grazie ai tuoi inquilini. Se stai anche vivendo in una delle unità, allora stai risparmiando l'affitto, il che libera il flusso di cassa. L'aumento dei vostri risparmi, combinato con i contributi dei vostri inquilini, vi metterà su una strada molto veloce. In pochi anni dovreste avere abbastanza per comprare una seconda proprietà :)