Quando prendi un mutuo tradizionale, il primo pagamento che fai alla banca paga soprattutto gli interessi e poi i pagamenti successivi iniziano a pagare il capitale.
Qual è la ragione di questo?
È solo una convenzione contabile/industriale storica? O c'è qualche motivo per cui avviene in questo modo?
In altre parole, la matematica. Tutte le altre risposte sono ottime, ma ho pensato di aggiungere qualcosa di concreto per chiarire leggermente.
Considera un controesempio. Supponiamo che io prenda in prestito $120000 all'1% di interesse mensile (so che i mutui sono di solito prezzati con tassi annuali, ma questo renderà la matematica più semplice). Supponiamo inoltre che io voglia pagare un importo fisso di capitale ogni mese, piuttosto che un pagamento fisso. Diciamo che vogliamo pagare il prestito in 10 anni (120 mesi), quindi abbiamo un pagamento fisso del capitale di 1000 dollari al mese.
Quindi qual è l'interesse per il mese 1? L'uno per cento di $120K è di $1200, quindi il vostro pagamento totale sarà di $2200. Il secondo mese, l'interesse sarà su 119K$, quindi il vostro pagamento sarà di 2190$. E così via, fino all'ultimo mese in cui pagherete $1010. Quindi, la quantità di interessi che pagate ogni mese diminuisce, così come il vostro pagamento mensile.
Ma per la maggior parte delle persone, pagare grandi rate all'inizio e più piccole verso la fine è completamente al contrario, dato che la maggior parte di noi guadagna di più man mano che avanza nella carriera. Sedici anni dopo aver acceso un mutuo con un pagamento di 1300 dollari al mese, lo trovo abbastanza facile da pagare, anche se inizialmente era un po’ impegnativo per il nostro flusso di cassa.
L'ammortamento standard richiede un pagamento fisso ogni mese, ma l'importo degli interessi deve ancora diminuire man mano che il capitale diminuisce. Questo significa che l'importo del capitale pagato deve aumentare man mano che si va avanti.
Non è corretto. Nei prestiti ammortizzati si paga sia il capitale che gli interessi. Quello che succede è che si paga l'interesse accumulato su quel capitale durante il periodo. Con il passare del tempo - una parte del capitale viene pagata, permettendoti di lasciare di più per il capitale perché l'interesse diventa meno. Così, più lungo è il periodo - più veloce è la crescita della parte di capitale pagata dai pagamenti fissi.
Ecco come funzionano i prestiti ammortizzati. I prestiti a palloncino funzionano diversamente.
Supponiamo un mutuo mensile. Questa è una semplificazione, ma illustrerà il punto.
Prendi in prestito 100.000 dollari al .5% al mese. Fai un pagamento di 1000 dollari ogni mese.
Quindi, per il primo mese, vi costerà 500 dollari di interesse per prendere in prestito l'intero saldo per un mese. Quando fai il tuo pagamento, 500 dollari vanno agli interessi e 500 al capitale.
Il tuo nuovo saldo è di 99.500 dollari. Ora dimentica il passato, dimentica il futuro.
Quanto ti costa prendere in prestito questa somma per un mese? 497,5 $ – Lasciando 502,50 $ per il capitale.
Al terzo mese, vogliamo prendere in prestito 98.997,50 dollari per un mese al costo di 494,99 dollari.
E così via…
Verso la fine del prestito, quando vi rimangono solo 10.000 dollari, la parte di interesse sarà più vicina ai 100 dollari al mese, il che significa che state pagando il principio molto più velocemente.
In sostanza, la parte di interesse del pagamento del mutuo è il costo del prestito del saldo residuo per 1 mese. Poiché il saldo è (dovrebbe essere!) in diminuzione, lo sarà anche la parte di interesse del pagamento.
In realtà, l'interesse è calcolato sul saldo iniziale ogni sei mesi. (Banche canadesi - Tasso fisso)
Le banche non ti fanno pagare diverse quantità di capitale in diverse fasi del mutuo. È una conseguenza di quanto capitale è rimasto.
Il modo in cui funziona è che si pagano sempre prima gli interessi, e poi ogni eccesso va a pagare il capitale. Tuttavia all'inizio del mutuo ci sono più interessi, e quindi meno pagamenti vanno verso il capitale. Più avanti nell'ipoteca ci sono meno interessi, quindi più pagamenti vanno al capitale.
Se non si facesse così - ad esempio se la maggior parte dei pagamenti andasse a pagare il capitale all'inizio - allora si scoprirebbe che gli interessi non vengono pagati tutti. Quell'interesse verrebbe aggiunto al capitale, il che significa che il vostro capitale non diminuirebbe dell'intero importo che avete pagato. Infatti l'effetto sarebbe esattamente lo stesso che se aveste pagato prima gli interessi.
Le banche ti fanno pagare ogni mese gli interessi maturati sul saldo corrente del prestito. Vogliono il loro costo del capitale; è per questo che ti hanno dato il prestito in primo luogo. Oltre a questo, vorrai pagare del denaro aggiuntivo per ridurre il capitale, altrimenti pagherai gli interessi per sempre (questo è fondamentalmente quello che fanno le grandi aziende emettendo obbligazioni con cedola, ma sto divagando). All'inizio del prestito, il saldo è grande e quindi lo è anche l'interesse maturato ogni mese. Man mano che il resto del vostro pagamento comincia a intaccare il capitale, l'interesse maturato diminuisce, il che significa che lo stesso pagamento può ora pagare più capitale, il che diminuisce ulteriormente l'interesse maturato sul saldo più basso, e così via.
La matematica dietro a questo è stata un punto fermo dell'industria finanziaria per decenni. L'equazione per calcolare un pagamento periodico P per un prestito di saldo B ad un tasso periodico composto R su un numero di periodi T è conosciuta come la “formula della rendita inversa” (perché fondamentalmente funziona lo stesso per la banca come se aveste lo stesso saldo B in un conto pensionistico, guadagnando R ogni periodo, e aveste bisogno di prelevare P ogni periodo per T periodi) ed è come segue:
P = [B(1 + R)TR] / [(1 + R)T - 1]
Si può anche giocare a “cosa succede” usando quella che viene chiamata “tabella di ammortamento”. Questa è molto facile da capire: prendete il vostro saldo, aggiungete l'importo degli interessi maturati ogni mese in base al tasso (1/12 del TAEG), poi sottraete il vostro pagamento programmato, e il risultato è il vostro nuovo saldo, su cui ripetete il processo il mese successivo. Inserendo questa serie di operazioni di base nelle righe di un foglio di calcolo si può contare il numero di pagamenti semplicemente osservando quando il saldo scende sotto lo zero (si può facilmente impostare la maggior parte dei fogli di calcolo in modo da sottrarre il minore tra l'importo del pagamento o il saldo corrente più gli interessi, nel qual caso quando il saldo e gli interessi sono inferiori al pagamento previsto scenderà a zero e vi rimarrà). Si può quindi “cercare un obiettivo” per trovare un pagamento, o un tasso, che ripaghi un particolare saldo in un certo numero di pagamenti.
Sarà più facile da capire se trattate l'interesse nel seguente modo: è la somma che pagate alla banca per avere il permesso di non restituire tutto il capitale subito. Come se tu avessi preso in prestito un milione e poi la banca viene a cercare quel milione e tu hai il permesso di pagare una somma relativamente piccola (tipo mille) in modo che la banca non ti disturbi per un mese.
Ora con lo schema di cui sopra non ripaghi mai il prestito, paghi solo gli interessi. Forse ti interessa ripagare il capitale in modo da essere libero dal debito ad un certo punto. Avete due opzioni di base: pagamenti uguali o ammortamento uguale.
Con pagamenti uguali paghi la stessa somma di denaro ogni mese e una parte di questa somma va a pagare gli interessi e il resto va a pagare il capitale. Siccome state lentamente pagando il capitale, quest'ultimo diminuisce e così il vostro pagamento degli interessi diminuisce - perché più basso è il capitale, meno soldi dovete pagare alla banca in modo che la banca “vada via per un mese in più”. Notate che poiché l'interesse diminuisce ogni mese, la somma che va verso il capitale aumenta.
Con l'ammortamento uguale si pagano somme diverse ogni mese - la parte che va verso il capitale è sempre la stessa e l'interesse diminuisce per lo stesso motivo che con pagamenti uguali.
Quindi è naturale - ad ogni pagamento si paga una parte del capitale e quindi il debito si riduce e si devono pagare meno interessi ogni mese perché la somma che la banca richiederebbe se volesse il debito pagato per intero si riduce.