Quando si possono usare gli immobili esistenti come garanzia per comprarne altri?

Hai messo il 20% e devi già l'80% o $80k, quindi non hai la possibilità di prendere in prestito $100k o anche $20k per quella materia. Come ha detto LittleAdv, le banche hanno davvero inasprito i loro criteri di prestito. Prendere in prestito più dell'80% comporta un premio elevato, se è possibile ottenerlo. Nel vostro esempio, volete che la proprietà aumenti di valore di almeno il 10% per prendere in prestito $10K.

Generalmente, quando si possiede qualcosa - lo si può dare come garanzia per un prestito garantito. È così che funzionano i prestiti per l'auto ed è così che funzionano i mutui.

La tua “equità” nel bene è il valore equo corrente del bene meno tutti i tuoi obblighi garantiti da esso. Quindi, se possiedi una proprietà libera e pulita, hai il 100% del suo valore equo di mercato come patrimonio netto.

Quando ipotecate la vostra proprietà, le banche di solito usano una certa percentuale di loan-to-value per assicurarsi di non darvi più del vostro capitale ora o in un futuro prevedibile. A seconda del tipo e della durata del prestito, la percentuale LTV varia tra il 65% e il 95%. Prima del crollo del mercato nel 2008 si poteva anche ottenere più del 100% LTV, ma non più. Per l'investimento il LTV sarà tipicamente più basso che per la residenza primaria, e i tassi più alti.

Non voglio confondervi con acconti e depositi, dato che non ha importanza (a meno che non siate in Australia, a quanto pare). Quindi, come esempio, supponiamo che abbiate un appartamento che affittate e di cui siete proprietari. Supponiamo che il suo attuale FMV sia di $100K. Andate in una banca e ipotecate l'appartamento per un prestito (ottenete un prestito garantito da quell'appartamento) al 65% LTV (tipico dei condomini per investimento). Ti sei procurato $65K per comprare un'altra unità libera e pulita. Ora avete 2 appartamenti con FMV $165K, il vostro patrimonio netto $100K e la vostra passività $65K.

Ipotecando la nuova unità allo stesso 65% LTV si ottiene un altro prestito di $42K - si può comprare una terza unità con questi soldi.

Il vostro capitale rimane costante quando prendete il prestito e lo investite nel nuovo acquisto, ma il FMV dei vostri beni cresce, così come il debito garantito da essi. Ma mentre il mutuo ha un tasso d'interesse fisso (di solito, non sempre), i beni si apprezzano a tassi diversi. Ora, cerchiamo di essere ottimisti e supponiamo, per il bene della semplicità dell'esempio, che in 2 anni, il vostro condominio di 100K$ valga 200K$. Voilà, potete prendere un altro prestito di $65K su di esso. Il ciclo continua.

È così che faceva tuo nonno.

Sarebbe bene sapere in quale paese ti trovi?

Sei fondamentalmente sulla strada giusta con il tuo ultimo punto.

Di solito quando si compra la prima proprietà è necessario trovare un deposito e poi prendere in prestito il resto per avere abbastanza per acquistare la proprietà. Nella maggior parte dei casi (e nella maggior parte dei luoghi) la percentuale standard di prestito al deposito è 80% a 20%. Questo è espresso come rapporto prestito-valore (LVR) che in questo caso sarebbe 80%. (Questo è l'importo del prestito al valore della proprietà). Alcune banche e istituti di credito vi presteranno più dell'80% ma questo di solito comporta dei costi extra (in Australia le banche fanno pagare una percentuale extra quando prendete un prestito, chiamata Loan Mortgage Insurance (LMI), se prendete un prestito oltre l'80% e la LMI diventa più costosa quanto più alto è l'LVR). Anche questa pratica di prestare più dell'80% LVR è stata rafforzata dopo la GFC.

Quindi, se prendete in prestito l'80% del valore della proprietà, dovrete trovare il restante 20% di deposito più i costi di chiusura aggiuntivi (tasse - in Australia dobbiamo pagare l'imposta di bollo, le spese legali o di trasferimento, le spese di richiesta del prestito, i costi di ispezione dell'edificio e dei parassiti, ecc.)

Se poi volete comprare una seconda proprietà, dovrete nuovamente trovare lo stesso deposito e gli altri costi di chiusura. La maggior parte delle persone non può permettersi di farlo a breve, soprattutto perché la maggior parte dei soldi che prima risparmiavano sono ora destinati a pagare il mutuo e la manutenzione della prima proprietà (soprattutto se prima vivevi con i tuoi genitori e ora vivi nella proprietà e non la affitti). Quindi quello che fanno molte persone che vogliono comprare altre proprietà è aspettare fino a quando l'LVR della proprietà è sceso, diciamo, sotto il 60%. Questo si ottiene con il valore della proprietà che sale di valore e il principio del mutuo che viene ridotto dalle vostre rate del mutuo.

Una volta che avete abbastanza, come dite voi, garanzie o capitale nella prima proprietà, allora potete rifinanziare il vostro mutuo e usare questo capitale nella vostra proprietà esistente e il valore della nuova proprietà che volete comprare per prendere in prestito fondamentalmente il 100% del valore della nuova proprietà più i costi di chiusura. Finché l'LVR dei prestiti totali rispetto al valore di entrambe le proprietà rimane uguale o inferiore all'80%, questo dovrebbe essere fattibile. Potete farlo in due modi. In primo luogo si potrebbe rifinanziare la prima ipoteca e prendere di nuovo in prestito fino all'80% LVR e usare questi fondi aggiuntivi come deposito e costi di chiusura per la seconda proprietà, per la quale si otterrebbe poi una seconda ipoteca. Il secondo modo è quello di rifinanziare una sola ipoteca sulle due proprietà. Il primo metodo è preferito in quanto le vostre ipoteche e proprietà sono separate, così se qualcosa va storto non dovete vendere tutto in una volta.

Questo processo può essere abbastanza lento all'inizio, perché potreste dover aspettare qualche anno per accumulare capitale in una proprietà (specialmente se ci vivete). Ma man mano che si accumulano sempre più proprietà, diventa più facile e veloce da fare, poiché il vostro patrimonio netto aumenterà più velocemente con gli inquilini che pagano una buona parte dei vostri costi, se non tutti (se siete orientati positivamente). Naturalmente dovete stare attenti se i prezzi degli immobili scendono (perché questo può ridurre drasticamente il vostro patrimonio netto e aumentare il vostro LVR totale o l'LVR sulle singole proprietà) e avere una rete di sicurezza. Per esempio, cerco di mantenere il mio LVR al 60% o inferiore, attualmente sono sotto il 50%.

@victor ha l'idea più descrittiva e basilare su come si fa. L'unica cosa che vorrei aggiungere è che un vantaggio del settore immobiliare è che si può controllare quanto vale la proprietà. Aumentando gli affitti e rendendo la proprietà una delle migliori del quartiere, si aumenta il valore.

Per quanto riguarda il commento che questo è il tipo di investimento che ha causato il crollo del mercato azionario del 1929, ci sono molti altri aspetti che vengono trascurati. Togliere il capitale dagli immobili è stato fatto molto tempo prima e dopo la depressione. La gente lo fa continuamente prendendo prestiti di capitale proprio, solo che non tutti lo usano per acquistare un altro investimento.