Quale equità avrei se vendessi in anticipo sul mutuo?

Dopo quattro anni di mutuo, ecco una tabella che mostra quanto capitale sareste in grado di pagare assumendo un ammortamento di 30 anni con un tasso di interesse fisso e un pagamento mensile.

Rate Paid Off
3% 6992
4% 5989
5% 5096
6% 4308

La quantità di interessi che viene pagata ogni mese può essere facilmente calcolata moltiplicando il tasso di interesse (adattato al livello mensile) per il capitale rimanente.

Così, per esempio, al 6%, il primo pagamento includerà (0,06/12)\80000 = 400 dollari di interesse. Il pagamento totale può essere calcolato con un software per fogli di calcolo per essere $479,64, quindi paghereste $79,64 sul capitale con il primo pagamento.

L'equità è costituita dall'importo di qualsiasi capitale che si paga più qualsiasi guadagno di capitale - costi sull'investimento.

A meno che non abbiate un prestito a solo interesse, pagherete una parte del capitale fin dall'inizio, tuttavia sarà una parte molto piccola all'inizio e aumenterà con il passare del tempo e pagherete sempre più capitale.

Se vendete allo stesso prezzo a cui avete comprato dopo 4 anni, è probabile che abbiate meno dei vostri 20.000 dollari iniziali, poiché i costi di acquisto e vendita sarebbero probabilmente più di qualsiasi capitale che avete guadagnato pagando parte del capitale.

Ho sentito dire che per i primi anni, pagherò solo gli interessi del mutuo, e non il capitale

I mutui di solo interesse potrebbero essere disponibili per te, ma altrimenti non è corretto.

Per un mutuo a rimborso, il mutuante calcola (assumendo controfattualmente che il tasso d'interesse non cambierà per tutta la durata del mutuo) quanto dovete pagare ogni mese per assicurarvi che il capitale sia ridotto a zero dopo il periodo d'ammortamento concordato. Così nel primo mese il capitale è di 80.000 dollari, l'interesse è una frazione di questo, la chiamerò X. Lei paga il suo pagamento mensile, Y, e Y-X viene dedotto dal capitale.

Nel secondo mese l'interesse è una frazione non di $80k, ma di $80k + X - Y. Così nel secondo mese l'interesse è leggermente inferiore a X, ma il vostro pagamento mensile è ancora Y. Così nel secondo mese il capitale è ridotto di poco più di Y-X, e così via. Alla fine, nell'ultimo mese del mutuo, si paga il 100% del capitale rimanente.

Un mutuo per soli interessi è semplicemente un mutuo per il quale (per accordo con il prestatore) Y = X. Cioè, i pagamenti mensili non riducono il capitale, mai. Alla fine del mutuo devi trovare l'intero importo prestato, perché devi ancora alla banca l'intero importo.

Se finisci un'ipoteca a rimborso anticipato, allora il creditore usa questo sistema di interessi mensili regolari e pagamenti mensili regolari per calcolare il tuo capitale rimanente. Poi aggiungeranno qualsiasi spesa amministrativa o penalità di rimborso anticipato in cima al capitale calcolato.

Ogni volta che il tasso d'interesse cambia (o il mutuo cambia in altro modo) il tuo pagamento mensile viene ricalcolato per raggiungere ancora la tua data di rimborso, e la banca ti comunica il tuo nuovo pagamento.

Per una questione di matematica e in particolare degli effetti dell'interesse composto, si scopre che se il mutuo è ammortizzato su un lungo periodo, non si paga molto nei primi 5 anni. Si paga qualcosa, ma è abbastanza piccolo che la gente dirà, per approssimazione, che nei primi anni “non si paga il capitale”. soakley mostra alcune cifre di esempio, dipende dal tasso di interesse e dal periodo di rimborso.

Quindi, se fosse davvero vero che paghi solo gli interessi nei primi 5 anni (per esempio se il mutuo che scegli di prendere è un mutuo di soli interessi), allora alla fine dei 5 anni il tuo capitale nella casa sarebbe il valore della casa meno gli 80 mila dollari che devi ancora alla banca. Guardando la cosa in un altro modo, la vostra equità è il vostro pagamento anticipato di 20.000 dollari più tutto l'aumento del valore della casa (o meno tutta la diminuzione, a seconda dei casi). Supponendo che non ci siano cambiamenti nel valore della vostra casa: $100k asset meno $80k di debito è uguale a $20k di equità.

Tuttavia, se avete un mutuo a rimborso, allora pagherete di fatto una piccola somma nei primi 5 anni e quindi il vostro capitale sarà più di $20k, supponendo che il valore della casa non cambi.

Notate anche che non si parla di “quote” nel valore della casa. La gente parla di una banca che possiede l'80% della casa, ma questo non è vero (eccetto negli accordi meno comuni come i mutui islamici). Tu possiedi il 100% della casa e devi alla banca 80.000 dollari (meno quello che hai pagato in anticipo). Ecco perché tutto l'aumento o la diminuzione del valore della casa è tuo.

Questo è in relazione al tuo ultimo commento, e non necessariamente alla domanda.

Hai detto:

Ooh, questo è un peccato, ma una buona cosa di cui essere consapevoli. Quindi, nella situazione di cui sopra, immagino che sarebbe stato meglio affittare per i 4 anni.

La dichiarazione originale di Ben Jackson non prende in considerazione i tuoi pagamenti verso il tuo capitale (che altri hanno coperto sufficientemente). Ti consiglierei di guardare il tuo estratto conto mensile o di parlare con il tuo fornitore di prestiti per capire quanto hai pagato finora (piuttosto che guardare le tabelle online, che potrebbero non essere comunque accurate al 100%).

Esempio concreto:

Diciamo che scopri che hai pagato $X per il tuo capitale finora. Questo significa che su un totale di $100.000, avete pagato $20.000 + $X. Se vendete la vostra casa a $100.000, vi ritroverete con $20.000 + $X in tasca, meno le spese per gli agenti immobiliari, la chiusura, ecc (le spese di cui ha parlato Ben Jackson). Questo è un calcolo basso per i numeri tondi, ma per esempio, diciamo che avete pagato $4.000 nel vostro principio e le vostre tasse ammontano a $8.000, vi ritroverete con $16.000 in tasca dopo i 4 anni. Naturalmente, hai iniziato con 20.000 dollari, quindi ora hai effettivamente meno. Il punto di pareggio è dove principle payments = selling fees, e non c'è modo di calcolarlo per te, devi solo cercarlo da solo. Anche questo, di per sé, è un po’ rudimentale. Dalla mia esperienza con una casa da 120.000 dollari, le mie tasse erano molto meno di 8.000 dollari a circa 3.000-4.000 dollari (non ricordo esattamente), e i miei pagamenti di principio avevano raggiunto i 4.000 dollari molto prima dei 4 anni. Tutto sommato, è solo totalmente dipendente da variabili che solo tu conosci (supponendo che questa sia una casa che attualmente possiedi e stai cercando di vendere).

Cose che possono aiutare la tua situazione:

• Aumento del valore della casa: se vendi per 120 mila dollari, hai essenzialmente +20 mila dollari in tasca. Al contrario, se vendete per 80.000 dollari potreste trovarvi in un po’ di problemi (la ragione per cui avete fatto un acconto è per mitigare questo tipo di problemi, quell'acconto è il vostro cuscinetto contro il dovere di qualcosa nel caso la vostra casa si deprezzi in valore, ma non sempre vi protegge).
• Pagare più del minimo verso il vostro principio ogni mese. Se si può fare questo, suggerirei di fare un tentativo. Per la risposta di Soakley, il tuo primo mese di pagamento al principio potrebbe essere stato solo 80 dollari, con il resto che va agli interessi. Se sei in grado di versare 100 o 200 dollari in più, questo è un enorme miglioramento nel pagare il tuo principio, e se hai intenzione di rimanere per molto tempo questo è il modo migliore per tagliare i costi sui pagamenti degli interessi.

4 anni è un breve periodo per possedere una casa, ma si può certamente farne valere la pena se si pianifica correttamente. Se non possedete ma siete effettivamente sul mercato e pensate che potreste essere in giro solo per 4 anni, controllate i prezzi nella vostra zona. Se sono bassi, con bassi tassi d'interesse, potrebbe essere molto vantaggioso. I mercati immobiliari possono cambiare molto in 4 anni, e si potrebbe finire in una buona situazione in cui si compra basso e si vende alto (il sogno dell'investitore!).

Alla fine, dovrete fare dei calcoli per capire se affittare o possedere è meglio per voi (o sarebbe stato meglio).

State ottenendo un mutuo di 80.000 dollari. Notate che molti mutuanti cercheranno di convincervi a ottenere un mutuo più alto in modo da poter pagare le riparazioni necessarie alla casa (o andare in vacanza, comprare una macchina, o sprecare i soldi in molti modi). La cosa più prudente è ottenere un mutuo di 80.000 dollari e fare tutte le riparazioni e i miglioramenti alla casa man mano che potete permetterveli, in modo da vivere in una casa più bella e una casa che potrebbe valere più di 100.000 dollari.

Sul mutuo, si paga l'interesse per l'importo che si deve attualmente (80.000 dollari) e il resto del pagamento paga il capitale (l'importo che si deve). Ho calcolato che per ripagare 80.000 dollari in 30 anni al 6% all'anno (0,5% al mese), dovresti pagare circa 480 dollari al mese. Nel primo mese, 400 dei tuoi 480 dollari sono il pagamento degli interessi, solo 80 dollari degli 80.000 dollari sono indietro. Nel secondo mese, dovete 80 dollari in meno. Pagate lo 0,5% di 80 dollari in meno di interessi, cioè 40 centesimi. Quindi nel secondo mese restituisci 80,40 dollari. Tra 30 anni, quasi tutti i 480 dollari che paghi vengono via dal capitale.

Quindi dire “all'inizio del mutuo, si paga solo l'interesse” è esagerato, ma non così tanto. Nel primo mese, solo $80 di $480 sono rimborsi. Tra dieci anni, 145 dollari saranno rimborso. Tra 20 anni, 264 dollari sono rimborso. L'effetto è più forte quanto più lunga è l'ipoteca e quanto più alto è l'interesse. Con un interesse del 12% per 30 anni, paghereste 822,89 dollari al mese, di cui 800 sono interessi. Ripagare 900 dollari al mese significherebbe essere ripagati in 18 anni e mezzo invece che in 30 anni.

Il mio calcolo è che al 6% su 30 anni, dopo quattro anni dovresti 75.670 dollari invece di 80.000 dollari. Quindi, se vendeste ancora per 100.000 dollari, avreste 100.000 dollari - 75.670 dollari = 24.330 dollari. Ci sono probabilmente delle tasse ecc. e il mio calcolo e quello della banca non sono gli stessi, ma avrete dei soldi in più, solo non molto.