Se vendo la mia casa, dovrò pagare le tasse sul profitto?

Risposta breve: Finirai per pagarci le tasse.

Nonostante la casa sia la vostra residenza primaria, non soddisfate il test di proprietà, e non si nota che avete avuto un cambiamento di lavoro, salute, o altre circostanze impreviste che vi “costringono” a vendere. Altrimenti, potreste qualificarvi per un'esclusione massima ridotta che potrebbe permettervi di andarvene senza dover pagare le tasse, o con un conto fiscale ridotto.

Non si può nemmeno fare uno scambio 1031 per reinvestire in una nuova residenza primaria.

Dovresti controllare con un professionista delle tasse per vedere quali aggiustamenti puoi fare alla base di costo della proprietà per minimizzare i tuoi profitti netti riportati.

EDIT: Test di proprietà e uso

Durante il periodo di 5 anni prima della vendita, si deve avere:

• posseduto la casa per almeno 2 anni, e
• vissuto nella casa come abitazione principale per almeno 2 anni.

Questi periodi non devono necessariamente coincidere (non dovete viverci come casa principale per 2 anni consecutivi, solo 2 anni di tempo degli ultimi 5).

Nota: Prima di fare qualsiasi passo verso una transazione che coinvolge possibili esclusioni fiscali sulle plusvalenze, si prega di consultare il proprio CPA, avvocato o consulente fiscale. Non sono un CPA o un consulente fiscale.

Dato che ci hai vissuto solo 11 mesi, non soddisfi il “test di utilizzo” per l'esclusione completa. Tuttavia, anche se non ci hai vissuto così a lungo, potresti essere in grado di escludere alcuni dei guadagni a causa di una “circostanza imprevista”, non solo perché volevi trasferirti. Dici che sei “pronto per un cambiamento” e questo significa che è una decisione arbitraria, non forzata. Per calcolare l'esclusione parziale, prendete il numero di mesi che avete vissuto lì prima della vendita e dividetelo per 24. (11/24 = 0.45). Quindi, per una persona non sposata, si può escludere fino a 250.000 dollari. Moltiplicatelo per 0,45 e otterrete 112.500 dollari. Se il vostro profitto dopo aver tolto tutto è di soli 35.000 dollari, allora potete escluderlo dai guadagni in conto capitale perché è inferiore a 112.500 dollari.

Detto questo, avrete bisogno di documentazione nel caso in cui veniate controllati.

Per maggiori informazioni, vedere IRS Publication 551, Basis of Assets , e cercare la sezione sulle proprietà immobiliari.

Vedi anche questo IRS Tax Topic on Sale of Your Home

In risposta a uno dei commenti, potreste essere interessati a possedere la nuova casa come proprietà in affitto per un anno. Si potrebbe capovolgere questo pensiero e fare la casa attuale in una proprietà in affitto per un periodo di tempo (1 anno sembra essere il consenso, consultare un commercialista familiarità con il settore immobiliare). Questo permetterà potenzialmente uno scambio 1031 in un'altra proprietà - anche se credo che quella proprietà non possa poi essere una residenza primaria.

Tutto potenzialmente non vale la complicazione per il risparmio fiscale, ma ho pensato di buttarlo fuori. Inoltre, lo scambio 1031 rinvia le tasse fino ad un certo punto nel futuro in cui finalmente vendete il bene(i) per contanti.