2014-09-11 17:51:16 +0000 2014-09-11 17:51:16 +0000
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Prestito di costruzione per una nuova casa in sostituzione di una casa già ipotecata?

Diciamo che compro una casa con un normale mutuo trentennale, con l'intenzione di ristrutturarla lentamente e di viverci a lungo (dieci anni almeno). Dopo cinque anni di mutuo, però, decido che voglio costruire una nuova casa, ma vorrei rimanere allo stesso indirizzo. In altre parole, voglio far demolire la vecchia casa e costruire una nuova casa sul lotto ora vuoto (mentre io vivo in affitto), poi tornare a vivere nella nuova casa e vivere lì a tempo indeterminato.

La nuova casa sarà più grande e migliore della vecchia, quindi una volta finito, la proprietà immobiliare nel suo complesso (terreno più miglioramenti) varrà molto di più dell'importo del prestito originale.

Esiste un prodotto di prestito che copre questo tipo di processo? Posso prendere un prestito di costruzione per finanziare il nuovo edificio, e poi rotolarlo in un mutuo convenzionale, come fanno le persone che stanno costruendo case su lotti grezzi non sviluppati? Cosa succede alla mia vecchia ipoteca quando faccio questo?

Ho il sospetto che il creditore potrebbe non volere che io distrugga la vecchia casa poiché ciò riduce il valore della proprietà (almeno temporaneamente) al valore del terreno grezzo, ma quale altra opzione c'è? Cosa fanno le persone che vogliono comprare una vecchia casa per la posizione, ma intendono fin dall'inizio abbatterla e costruire una nuova casa? Questo può essere fatto solo con un grande esborso di denaro in anticipo?
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Risposte (2)

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2014-09-11 18:30:30 +0000

Quindi ipotizziamo alcuni valori per spiegarlo meglio. Per semplicità, sono tutti in migliaia:

  • Valore del lotto: $50
  • Valore attuale della casa: $200
  • Valore attuale del mercato totale: $250
  • Importo attuale del prestito: $150
  • Patrimonio netto corrente: $100
  • Nuovo valore della casa: $300
  • Nuovo valore di mercato totale: $350
  • Nuovo importo del prestito: $450
  • Nuovo patrimonio netto se nessun contributo in contanti: -$100! (questa è equità negativa)

Così in questo esempio, si sta andando a distruggere $ 250 in valore, pagare il prestito esistente $ 150 e devono investire $ 300 in per costruire la nuova casa e questo esempio non ha abbastanza equità per coprire. In genere non si può ottenere un prestito per molto più del valore (previsto) della proprietà.

Fondamentalmente, è necessario ottenere un prestito di costruzione per coprire il pagamento del prestito esistente più quello che si vuole spendere per pagare la nuova casa meno quello che si sta progettando di contribuire dai risparmi. Questo nuovo prestito dovrà essere inferiore al nuovo valore totale di mercato. L'unico modo in cui questo funzionerà in questo modo è se si portano contanti significativi alla chiusura, o si deve meno del valore del lotto sulla proprietà corrente.

Notate che questa è in effetti una semplificazione. Potete spendere meno per costruire una casa di quanto valga quando avete finito, eccetera, ma questo è il modo di base in cui funzionerebbe - o NON funzionerebbe nella maggior parte dei casi.
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2014-09-11 18:55:50 +0000

Presumibilmente la casa esistente ha un certo valore. Se demolite la casa esistente, state distruggendo quel valore.

Se il valore della nuova casa è significativamente più alto del valore della vecchia casa, come se si trattasse di sostituire una piccola casa vecchia e malandata del valore di 50.000 dollari con una grande villa nuova del valore di 10.000.000 dollari, allora il valore della vecchia casa che viene distrutta potrebbe semplicemente perdersi negli errori di arrotondamento per tutti gli scopi pratici.

Ma per il resto, non vedo come potreste fare questo senza portare sul tavolo contanti fondamentalmente pari a quello che dovete ancora alla vecchia casa.

Presumibilmente la nuova casa vale più della vecchia, quindi il valore della proprietà quando avrete finito sarà più di quello che era prima. Ma il valore della proprietà sarà più del vecchio mutuo più il nuovo mutuo? A meno che la vecchia ipoteca sia stata quasi pagata, o si porti un mucchio di soldi, la risposta è quasi certamente “no”.

Notate che dal punto di vista del creditore, non state riducendo “temporaneamente” il valore della proprietà. Lo state riducendo in modo permanente. La banca che fa il nuovo prestito avrà un pegno sulla nuova casa. Non so cosa dice la legge su questo, ma dovreste o (a) distruggere deliberatamente una proprietà su cui qualcun altro ha un pegno senza dargli alcuna compensazione, o (b) dare a due banche un pegno sulla stessa proprietà. Non credo che nessuna delle due opzioni sia legale.

Normalmente quando la gente abbatte un edificio per costruirne uno nuovo, è perché il valore del vecchio edificio è così basso da essere trascurabile rispetto al valore del nuovo edificio. O il vecchio edificio è fatiscente e metterlo in forma decente costerebbe di più che abbatterlo e costruire un nuovo edificio, o almeno c'è qualche beneficio - reale o percepito - per il nuovo edificio che lo rende degno.
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