In una casa con proprietà condivisa, se una persona se ne va e l'altra si assume l'ipoteca, come si determina alla fine chi possiede quale quota?

Questo è qualcosa che si dovrebbe decidere come parte di una partnership con qualcuno. Idealmente prima di fare l'acquisto iniziale si ha un contratto dettagliato scritto.

Se avete già comprato la casa e qualcuno è ora pronto a trasferirsi, la cosa più semplice da fare è vendere la casa. Se questa non è un'opzione, dovrete decidere un piano insieme e poi metterlo per iscritto.

Sono d'accordo (o quinto?) con le risposte degli altri utenti che questo avrebbe dovuto essere previsto e discusso prima di entrare nella partnership.

Ma per offrire una potenziale soluzione: Se la compagnia ipotecaria vi permette di assumere l'intera ipoteca (grande se) potreste comprare l'altro partner. Per determinare quale sarebbe un buyout equo, prendete il valore attuale della casa meno l'ipoteca rimanente per ottenere l'equità attuale. La metà è il guadagno attuale di ogni partner (o potenzialmente la perdita), e potrebbe essere considerato un buyout equo. A questo punto il partner realizza qualsiasi guadagno fatto negli ultimi 5 anni, e da ora in poi tutta la casa (e qualsiasi guadagno o perdita futura) sarà vostra.

In alternativa il vostro partner potrebbe rimanere un socio a pieno titolo (se lo desidera) fino a quando la casa non viene venduta. Vedreste la casa come un affare separato, dividereste i costi come avete fatto, e paghereste un affitto equo di mercato ogni mese (la metà del quale tornerebbe a voi).

Una terza opzione sarebbe quella di rifinanziare la casa, con voi come unico titolare del mutuo. Per calcolare quanto il vostro partner dovrebbe ricevere dalla transazione, potete prendere il suo capitale attuale e sottrarre la metà dei costi associati al rifinanziamento.

Vi raccomanderei anche di cercare l'aiuto di un avvocato immobiliare a questo punto per aiutarvi a redigere un accordo. Sembra che siate ancora in buoni rapporti, quindi potreste vedere un avvocato insieme; questo sarebbe utile perché dovrebbero sapere tutte le cose che si dovrebbe guardare fuori per in una situazione come questa.

Buona fortuna!

La proprietà della casa dipende da ciò che dice l'atto originale di trasferimento del titolo al momento dell'acquisto e da come questa proprietà è elencata nei registri governativi dove l'atto di trasferimento del titolo è registrato. Si spera che i due registri siano coerenti.

Nei sistemi giuridici che discendono dalla common law britannica (compresi gli Stati Uniti), le due forme più comuni di proprietà sono tenancy in common che significa che, se non diversamente specificato nell'atto di proprietà, ciascuno dei proprietari ha una quota uguale dell'intera proprietà, e può vendere o lasciare in eredità la sua quota senza richiedere l'approvazione degli altri, e joint tenancy with right of survivorship che significa che tutti i proprietari hanno quote uguali, e se un proprietario muore, i superstiti formano un nuovo JTWROS. I coniugi generalmente possiedono la proprietà, specialmente la casa, in un tipo speciale di JTWROS chiamato tenancy by the entirety . D'altra parte, la regola è che, a meno che non sia esplicitamente specificato altrimenti, la tenancy in common con quote uguali è il modo in cui i proprietari detengono la proprietà. Altri paesi possono avere diverse ipotesi di default, e/o avere molteplici altre forme di proprietà (vedi ad esempio qui per le regole intricate applicabili in India).

I mutui sono una questione diversa. La maggior parte delle ipoteche stabilisce che i mutuatari sono responsabili in solido per i pagamenti dell'ipoteca, il che significa che al detentore dell'ipoteca non interessa chi effettua il pagamento, ma solo che il pagamento dell'ipoteca sia fatto per intero. Se un proprietario si rifiuta di pagare la sua parte, gli altri non possono inviare le loro quote della rata dell'ipoteca dovuta e dire alla banca di fare causa al comproprietario recalcitrante per la sua parte di pagamento: tutti sono responsabili (e possono essere citati in giudizio) per l'importo non pagato, e se la banca pignora, la quota di proprietà di tutti viene sequestrata, non solo la quota di proprietà della persona recalcitrante. È, naturalmente, possibile per i diversi comproprietari avere ipoteche separate per le loro quote individuali, ma le questioni legali (comprese quelle di chi è il pegno primario e chi quello secondario) sono complicate.

Per quanto riguarda chi ha pagato cosa nel corso degli anni di proprietà, non ha importanza per quanto riguarda la proprietà. Se si tratta di una locazione in comune con quote uguali, il fatto che i vari proprietari abbiano pagato le bollette (pagamenti del mutuo, tasse di proprietà, riparazioni e manutenzione) in quantità disuguali non cambia la proprietà della proprietà a meno che un nuovo atto sia registrato con le nuove percentuali. Ora, i comproprietari possono decidere tra di loro come una questione di equità che qualsiasi denaro realizzato da una vendita della proprietà dovrebbe essere diviso in conformità con la proporzione che ciascuno ha contribuito durante la proprietà, ma questo è un problema diverso. Se fossi un acquirente di una proprietà titolata come tenancy in common, io (o la banca che mi presta i soldi per fare l'acquisto) emetterei assegni separati per ogni co-proprietario in proporzione alle percentuali elencate nell'atto di proprietà, e lascerei che si preoccupino se devono trasferire i soldi tra di loro per rendere la cosa equa. (Attenzione qui! Le tasse di donazione potrebbero essere dovute se grandi somme di denaro passano di mano).

La risposta è “dipende”.

Da cosa dipende?

• Le circostanze in cui la persona si è trasferita erano amichevoli? Era una storia d'amore andata male o un accordo d'affari?
• Ci sono i nomi di entrambe le persone sull'atto?
• Esistono registri che dettagliano chi ha fatto i pagamenti per cosa?
• Sei disposto/possibile a liquidare la proprietà o comprare la quota dell'altra persona?

Se è una situazione di rottura, buona fortuna. Qualunque cosa tu faccia, risolvi la questione il prima possibile.

In futuro, non fare acquisti significativi con persone a meno che non abbiate un contratto scritto o siate sposati.

Entrambi i nomi sono sull'atto, quindi la proprietà è di proprietà comune. Avrete bisogno della firma della seconda persona per poter vendere la proprietà.

Idealmente il modo per sapere “cosa succede ora” è consultare l'accordo scritto che avete fatto prima di acquistare la casa insieme. La formula per dividere i beni quando si scioglie la vostra società è quella che avete concordato in anticipo. (Il vostro accordo iniziale potrebbe aver detto “se vi trasferite, perdete ogni diritto alla proprietà”). Sembra che non lo abbiate, quindi dovrete arrivare a qualche accordo (scritto) con il vostro partner prima di procedere.

Se non riuscite a trovare un accordo, allora finirete in tribunale, un giudice dividerà i beni, e gli unici vincitori saranno gli avvocati…

Guardiamo l'estremo logico. Due persone prendono una casa, senza soldi in anticipo, con un mutuo di 10 anni. Uno se ne va il giorno dopo la chiusura, e la ragazza rimasta paga l'intero mutuo. Perché mai quella che se n'è andata dovrebbe avere diritto a un centesimo? Non offrite alcuna informazione sull'acconto o sull'importo pagato durante il periodo in cui entrambi hanno vissuto lì. Questi sono i dati necessari per fare qualsiasi calcolo.

Questo è tipicamente un problema di leggi e regolamenti locali.

Una volta che una persona se ne va, raccomanderei una delle seguenti opzioni:

• Vendere la proprietà e dividere i profitti in parti uguali. È più facile.
• Comprare la persona che se ne va.
• Accordarsi, ora, su quanto possiede la persona che se ne va. Procuratevi un accordo scritto in tal senso. Potete calcolare quanto della casa avete riacquistato dal mutuo, e dividerlo tra voi due; potreste anche chiedere a un contabile o a un avvocato di aiutarvi con il calcolo.

In generale, se ci sono registrazioni chiare di tutti i pagamenti fatti da entrambe le parti, tutti i costi associati al mantenimento e chi ha fatto quale uso del posto, la proprietà finale può essere risolta equamente anche in assenza di un accordo chiaro. Il dolore e la seccatura per farlo, però, generalmente non vale lo sforzo - anche se si tratta di un rapporto amichevole tra i due proprietari. La cosa migliore è mettersi d'accordo il più presto possibile su ciò che si intende fare, e scriverlo - se non avevate un contratto prima di andare a vivere insieme, scrivetelo ora.

Il valore di mercato e le valutazioni sono due cose diverse. Non importa quanto sembri amichevole l'accordo sulla compravendita, il futuro potrebbe risultare in relazioni danneggiate senza una vendita assoluta. Consiglio vivamente di mettersi d'accordo per dividere l'acquisto di una casa come mezzo per risparmiare denaro. Se è troppo tardi, vendete immediatamente.