Possedere una casa da 3 anni. Mutuo di 15 o 30 anni?

Avete detto che avete pensato che l'interesse che avrete pagato durante i primi 3 anni sarà lo stesso con le ipoteche di 15 e 30 anni. Questo non è del tutto esatto.

Guardiamo i numeri.

Dai numeri del pagamento mensile che lei ha dato, sembra che lei stesse calcolando un tasso del 4,0%. Questo sembra abbastanza alto, dato che gli attuali tassi ipotecari medi nazionali sono attualmente il 2,86% per un tasso fisso a 15 anni e il 3,61% per un tasso fisso a 30 anni. Dato che state pianificando di vendere tra 3 anni, potreste potenzialmente ottenere un tasso ancora migliore ottenendo un mutuo a tasso regolabile; l'attuale media nazionale per un tasso regolabile di 5 anni è del 2,80%. Tuttavia, i tassi possono variare a livello locale e con la vostra situazione di credito, quindi presumo che il 4,0% sia il miglior tasso che potete ottenere per un mutuo di 15 anni o di 30 anni. (Se si _può ottenere un tasso più basso, si potrebbe risparmiare un bel po’, anche in soli 3 anni).

Per un $230K, mutuo di 15 anni al 4.0% , nei prossimi tre anni, ecco cosa si pagherebbe:

• Pagamento mensile: $1.701,28 ($61.246,08 su 36 mesi)
• Interesse totale pagato nei primi 36 mesi: $25.561,08
• Capitale rimanente dopo i primi 36 mesi: $194,314.92
• Patrimonio netto in casa, supponendo che non ci siano cambiamenti nel valore: $35,685.08

Se, invece, si è andato con il mutuo di 30 anni al 4.0% , ecco cosa si sta guardando:

• Pagamento mensile: 1098,06 dollari (39.530,16 dollari in 36 mesi)
• Interesse totale pagato nei primi 36 mesi: 26.877,06 dollari
• Capitale rimanente dopo i primi 36 mesi: $217.347,07
• Patrimonio netto della casa, supponendo che non ci siano cambiamenti di valore: $12.652,93

Quindi la differenza di interesse pagato tra le due opzioni nei primi tre anni è poco più di $1.300.

A causa del pagamento maggiore, la differenza nel capitale netto dopo 3 anni è molto più grande: oltre 23.000 dollari. La ragione per cui questo è importante è che, con solo 3 anni tra il momento in cui si compra la casa e il momento in cui la si vende, non c'è garanzia che il valore della casa salirà in quel periodo. Il valore potrebbe facilmente essere inferiore tra tre anni. Con l'ipoteca di 30 anni, stai mettendo solo $13k verso il tuo capitale, e se il valore della casa scende, potresti trovarti con il mutuo sottosopra (https://money.stackexchange.com/q/62043/10997). Con il mutuo di 15 anni, metteresti più di $35k verso il tuo capitale, e potresti sopportare un calo di valore molto più grande prima di trovarti sott'acqua.

Detto questo, la differenza di capitale tra i mutui di 15 e 30 anni è compensata dall'importo che si risparmia nel pagamento ogni mese. Quindi, se vi tenete i vostri 600 dollari in più al mese che non dovete pagare con il trentennale, la vostra differenza tra le due opzioni è solo l'interesse di 1300 dollari. Se spendi i 600 dollari al mese, potresti trovarti nei guai.

Per quanto riguarda la tua opzione di noleggio, ci sono alcune cose che mancano nel tuo confronto:

1. Se comprate, dovrete pagare le tasse di proprietà. Come affittuario, le tasse di proprietà sono incluse nell'affitto.

2. Se compra, dovrà pagare l'assicurazione del proprietario di casa. Come affittuario, hai solo bisogno di un'assicurazione per affittuari, molto meno costosa.

3. Se comprate, siete a rischio di una flessione del mercato immobiliare quando volete vendere. Come affittuario, puoi semplicemente andartene dopo 3 anni.

4. Se comprate, siete a carico di tutti i costi di manutenzione che si presentano, da un rubinetto che perde a un tetto che perde. Come affittuario, il padrone di casa è responsabile.

5. Vendere una casa ogni 3 anni significa generalmente che si pagheranno vari costi di chiusura (commissione dell'agente immobiliare, valutazione, assicurazione del titolo, ecc. Questo consumerà tutta l'equità che avreste guadagnato nel mutuo. Se siete in affitto, questo non è un problema.

Come altri hanno notato, non state considerando i costi di transazione.

Nella mia parte del paese, gli agenti immobiliari in genere fanno pagare dal 6 al 7% di commissione su una vendita. Supponendo che i numeri di Ben Miller siano accurati - non dico che dubito di lui, solo che non mi prenderò la briga di fare il calcolo se l'ha già fatto - con un mutuo di 30 anni, il tuo patrimonio netto è di circa 13.500 dollari. La commissione dell'agente immobiliare sulla vendita sarà circa il 6% di 230.000 dollari = 13.800 dollari. Il vostro intero patrimonio netto viene spazzato via al momento della vendita.

In più, quando comprate, dovete in genere pagare le spese di accensione del prestito, le spese di valutazione e varie spese legali, in genere circa 2.000 dollari.

E tenete a mente che nella vita reale non si decide di vendere una casa e il giorno dopo contare i vostri soldi. Spesso ci vogliono mesi per vendere una casa. Alcune persone scoprono che non possono vendere per niente come quello che hanno pagato e devono prendere una perdita sostanziale. Se si vive in una casa per 20 anni e poi si perdono 10.000 dollari sulla vendita, si potrebbe ben dire, ehi, questo viene a meno di 50 dollari al mese che ho vissuto lì, nessun grosso problema. Ma se ci hai vissuto solo 3 anni, è una percentuale sostanziale del tuo costo. Se ci vogliono molti mesi per vendere, sono mesi che stai pagando due mutui. In più, se non c'è nessuno che vive nella casa, devi preoccuparti degli atti di vandalismo, dei danni causati dal maltempo, ecc.

Sarei molto cauto nell'acquistare se sapessi che mi trasferirò in 3 anni.

Il mutuo di 15 anni sarà meno costoso. Ecco perché: Il costo aggiuntivo dell'ipoteca di 15 anni va principalmente al capitale della casa. Questo significa che quando si vende, (idealmente) si recuperano questi soldi. State anche pagando meno interessi con l'ipoteca di 15 anni.

Tuttavia, guardate i vostri numeri! L'esborso di denaro di un mutuo di 15 anni è circa lo stesso dell'affitto.

Il 30 anni ha un altro problema. Nei primi 3 anni non mettete quasi niente per l'equità della casa. Questo significa che vi esponete al rischio di un crollo del mercato. Potreste non essere in grado di vendere la vostra casa per abbastanza da pagare il saldo del prestito in 3 anni. Questo si chiama essere upside-down sul vostro mutuo. Poiché vi sarà richiesto di trasferirvi, ciò imporrebbe un onere finanziario - costringendovi ad affittare la proprietà o a vendere in perdita. Considerate se volete essere un proprietario a distanza se comprate.

Infine, non trascurate di aggiungere il costo delle tasse, dell'assicurazione, dei costi di chiusura/vendita e della manutenzione. Queste spese aggiungeranno un costo significativo, e potrebbero far sembrare un affitto la scelta migliore.

Potrebbe ancora essere nel vostro migliore interesse comprare in base al mercato e alla vostra situazione individuale, ma assicuratevi di confrontare le mele con le mele.

Militare in pensione qui. 4 offerte di case sotto la mia cintura, quindi parlo per esperienza (3 buone, una cattiva). Ecco le tre variabili:

• costi di transazione (sono stato in grado di minimizzarli due volte acquistando una nuova costruzione)
• il beneficio delle detrazioni fiscali del mutuo (se siete americani)
• se la casa si apprezzerà o si deprezzerà in valore (mercato in crescita o in calo)

L'ultimo punto (valore di mercato) mi ha beneficiato una volta, e mi ha fatto molto male una volta.

Per l'acquirente a breve termine, ecco il vostro semplice diagramma di flusso:

• se mi aspetto che i prezzi delle case salgano sensibilmente, acquisterò
• se mi aspetto che i prezzi delle case vadano di traverso o calino, affitterò

Per quanto riguarda il mutuo di 30 o 15 anni: vai con il 30, e fai pagamenti extra . Ti dà il meglio dei due mondi.

Aggiornamento : Se in USA, suggerisco un mutuo VA backed. Sono più economici. Inoltre, se si incontrano problemi, sono più facili da gestire.

Diciamo che mettete il 5% in basso per 3 anni e valutate un mutuo di 15 o 30 anni. I 15 anni vi metteranno più soldi in tasca al valore del dollaro di oggi, ma se considerate il costo opportunità di reinvestire la differenza (30 anni pymnt/mese - 15 anni pymnt/mese) x (12*3) e mettete quella somma in un veicolo finanziario fisso, potreste essere in grado di elaborare una situazione migliore. O Investire i soldi in un fondo indicizzato di small cap e comprare una doppia opzione corta di quell'indice che scade tra 1+ anni per coprire il tuo investimento. Questo è discutibile per investire in una proprietà, quindi se ti compri una casa e prendi di nuovo quella differenza ma aggiungi un bagno, un garage ecc. a seconda di dove vivi, il prezzo di vendita potrebbe battere i due suggerimenti precedenti. In breve, quanto siete disposti a rischiare/quanto tempo davanti ad analizzare le opzioni? *E sei più di un tuttofare e più comodo andare su quella strada? *E puoi permetterti di sederti su quel denaro per 3 anni se succede qualcosa di inaspettato?