La compagnia di mutui sta cercando di costringerci a fare delle riparazioni dopo una richiesta di risarcimento dell'assicurazione

Avete presentato una richiesta di risarcimento per i danni al ponte. La compagnia assicurativa ha avvisato la società di mutui.

Ora la compagnia ipotecaria vuole assicurarsi che la garanzia del prestito sia ancora in buone condizioni.

Vogliono che facciate le riparazioni che avete insistito che fossero necessarie. Potrebbero anche chiederle di usare un appaltatore autorizzato prima di rilasciare i fondi.

Una volta che possiedi la casa senza un mutuo, allora puoi decidere da solo se le riparazioni minori devono essere fatte.

Il tuo contratto di mutuo probabilmente ti dà tre opzioni:

• Pagare il mutuo per intero.

• Usare il pagamento della compagnia di assicurazione per riparare il vostro ponte per renderlo di qualità simile a quello che era quando avete acceso il mutuo, tenendo conto della normale usura da quando avete acceso il mutuo.
  In altre parole, si può “ripristinare o riparare la proprietà per evitare di diminuire la sicurezza del mutuante”.
  Secondo la maggior parte dei mutui americani, se si possono fare le riparazioni per un prezzo inferiore al risarcimento assicurativo, e il prestatore è soddisfatto del lavoro, si può tenere il risparmio.

• Consegnate il pagamento della compagnia assicurativa per il ponte al vostro creditore, e fategli applicare quell'importo al capitale del vostro mutuo.
  Se le riparazioni non sono “economicamente fattibili”, e siete in regola con i pagamenti, la maggior parte dei mutui americani specifica questo uso del denaro.

Ecco alcune disposizioni tipiche dei mutui a questo proposito. Questo è un estratto dal modulo 3048 di Fannie Mae/Freddie Mac , che è il modulo usato dalla maggior parte delle banche per le ipoteche nello stato di Washington. Molti stati hanno una formulazione diversa, ma l'intento è lo stesso:

In caso di perdita, il mutuatario deve dare pronta comunicazione alla compagnia assicurativa e al prestatore. Il prestatore può fare la prova della perdita se non è stata fatta prontamente dal mutuatario. A meno che il Prestatore e il Mutuatario non concordino diversamente per iscritto, ogni ricavo assicurativo, che l'assicurazione sottostante sia stata o meno richiesta dal Prestatore, deve essere applicato al ripristino o alla riparazione della Proprietà, se il ripristino o la riparazione è economicamente fattibile e la garanzia del Prestatore non viene ridotta.

Durante tale periodo di riparazione e restauro, il Prestatore ha il diritto di trattenere i proventi dell'assicurazione fino a quando il Prestatore non abbia avuto l'opportunità di ispezionare la Proprietà per assicurarsi che il lavoro sia stato completato in modo soddisfacente per il Prestatore, a condizione che tale ispezione sia effettuata tempestivamente. Il Prestatore può erogare i proventi per le riparazioni e il restauro in un unico pagamento o in una serie di pagamenti progressivi man mano che il lavoro viene completato. A meno che un accordo sia stipulato per iscritto o la Legge Applicabile richieda il pagamento di interessi su tali proventi assicurativi, il Prestatore non è tenuto a pagare al Borrower alcun interesse o guadagno su tali proventi.

Gli onorari per i periti pubblici, o altre terze parti, trattenuti dal Prestatore non saranno pagati dai proventi dell'assicurazione e saranno l'unico obbligo del Prestatore.

Se il ripristino o la riparazione non è economicamente fattibile o la garanzia del Prestatore verrebbe ridotta, i proventi dell'assicurazione saranno applicati alle somme garantite dal presente Strumento di Garanzia , che siano o meno dovute, con l'eventuale eccedenza pagata al Prestatore. Tali proventi assicurativi saranno applicati nell'ordine previsto nella Sezione 2.

Controllate i documenti del vostro mutuo. La maggior parte delle ipoteche hanno clausole che richiedono di mantenere la proprietà, di mantenerla in buone condizioni e di prevenire il deterioramento. La proprietà è la garanzia del mutuatario per il prestito, quindi è ragionevole che abbiano voce in capitolo nel mantenere la proprietà in buona forma.

Lei può dirgli di andare a farsi fottere, e poi possono chiamare il prestito in scadenza per intero.

Illustriamo come funziona il tipico mutuo e la sua assicurazione, fin dall'inizio.

• Tu: Quanto per questa casa?
• Precedente proprietario: 100k
• Tu: Dammi un prestito di 100k, ti lascerò tenere questo bene di 100k come garanzia
• Banca: Vale davvero 100k?
• Valutatore: Sì, vale 100.000.
• Banca: Ecco 100.000 dollari per te. Ora assicuralo per questo importo così il valore della mia garanzia è protetto.

passano pochi anni

• Lei: La tempesta ha danneggiato la mia casa.
• Perito: Il danno è stato di 10k, quindi la casa ora vale 90k.
• Assicuratore: Ecco i suoi 10k. Il nostro accordo è concluso, ci faccia quello che vuole.
• Lei: Ho riparato la mia casa a 98k e gli ultimi 2k li conservo per dopo
• Banca: Aspetta un attimo! Il nostro accordo era di avere un bene di 100k come garanzia. Non sono d'accordo con uno da 98k!

Ora sei all'ultimo punto. Lo scopo dell'assicurazione era di preservare il valore del collaterale della banca, almeno dal suo punto di vista. Facendo un reclamo lei ha testimoniato che si è verificato un danno e che un certo valore della proprietà è andato perso. È solo ragionevole che la banca voglia che il valore del bene sia ripristinato al valore del prestito. O il contrario. Alla banca non interessa molto se il vostro mazzo è riparato, le interessa solo che il lato destro sia uguale al lato sinistro nei libri contabili. Prendendo il mutuo avete accettato di preservare il valore della proprietà. Ci sono molti modi per uscire da questa situazione, ma intascare i soldi non è uno di questi.

Non c'è bisogno di lottare contro la società di mutuo, perché hanno ragione. Parlate con loro in buona fede e analizzate le opzioni disponibili. Se sentite che potete vivere con il mazzo così com'è, allora ripagare parte del prestito potrebbe essere una buona idea. Non “perdi” i soldi in questo modo, sei ancora avanti di 2k - solo non ora, ma tra 20 anni.

Ripensamento: è possibile che sia “sufficiente” rivalutare la casa per assicurarsi che valga ancora il suo valore originale anche con il ponte danneggiato (ad esempio a causa di altri miglioramenti che avete fatto nel corso degli anni o dei prezzi generali degli immobili che aumentano nella zona). Ho messo le virgolette, perché bisogna contare i costi di rivalutazione che potrebbero essere troppo grandi per farlo valere. E si potrebbe scoprire che vale ancora meno, ad esempio se i prezzi sono scesi. Oppure aggiungere un'altra garanzia, ma questo significa firmare un altro pegno che costa anch'esso.

Per farla breve, la società di mutui ha un interesse significativo nel valore di rivendita della casa in caso di inadempienza. Immaginate uno scenario in cui vi dite che non avete intenzione di riparare il ponte per ora (“meh, lo faremo la prossima estate”) e succede qualcosa che causa un'inadempienza sul mutuo.

Il valore di rivendita della casa può essere danneggiato dalla terrazza, anche se siete disposti a conviverci. Essendo questo il caso, la società di mutuo ha tutto il diritto di insistere che voi facciate le riparazioni per mantenere la proprietà in condizioni vendibili, quindi il succo è che non avete molta scelta se non fare le riparazioni.

Tenete anche a mente che la compagnia di assicurazione ha pagato per riparare il tetto e il ponte. Se venissero a sapere che ora non avete intenzione di usare i soldi per riparare la proprietà, potreste finire in acqua calda legale con loro. Dopo tutto, avete accettato l'assegno per riparazioni che ora non state eseguendo.

È solo possibile che se fate valutare la vostra casa (costo probabile poche centinaia di dollari), e il valore è sufficientemente più alto di quello che si deve alla compagnia di mutui, lasceranno correre, dato che sono coperti. Molte banche, almeno, permettono linee di credito garantite contro l'equità della vostra casa, e permettono all'ammontare del prestito di aumentare se/come il valore della proprietà sale e la vostra equità aumenta. Tuttavia, farei correre questo dalla società di mutui prima di investire nella perizia, poiché potrebbero non essere così flessibili in questo modo come le banche con cui ho avuto a che fare, e in ogni caso è un azzardo a meno che non siate certi del valore della vostra proprietà.