Quanto più del mio mutuo dovrei chiedere per l'affitto?

Mi dispiace dire che stai facendo la domanda sbagliata. Se possiedo un affitto che ho comprato in contanti, ho un'ipoteca zero. Il tizio a cui lo vendo usa un prestatore di denaro duro (con un tasso alto) e finanzia il 100%. Tutto questo non significa nulla per il potenziale inquilino.

In generale, si dovrebbe guardare il rapporto affitto-acquisto nella zona, e decidere se le case si vendono a un prezzo che rende redditizio comprare e poi affittare.

Nella tua situazione, capisco che stai cercando di decidere un affitto basato sui tuoi costi. Quella nave è salpata. Siete già proprietari. Dovete cercare nella zona e scoprire a quanto ammonta l'affitto della vostra casa. E quel numero ti dirà se puoi permetterti di trattarla come un affitto o se sarebbe meglio venderla.

Tieni a mente - non elenchi un paese, ma se sei negli Stati Uniti, parte di una proprietà in affitto è che “devi” ammortizzarla ogni anno. Questa è una questione di tasse. Riducete la vostra base di costo ogni anno e quell'importo è una perdita contro il reddito da locazione o potrebbe essere usato contro il vostro reddito ordinario. Ma, quando vendete, la vostra base è più bassa di questo importo e sarete tassati sulla differenza dalla vostra base al prezzo di vendita.

Modifica: Dopo aver letto la domanda aggiornata di OP, lasciatemi rispondere in questo modo. Ci sono esperti che suggeriscono che una proprietà in affitto dovrebbe avere un affitto abbastanza alto in modo che il 50% dell'affitto copra le spese. Questo non include il mutuo. Ad esempio, $1500 di affitto, $750 vanno in tasse, assicurazione, manutenzione, riparazioni, ecc. i rimanenti $750 possono essere applicati al mutuo, e ciò che rimane è il profitto in contanti.

Nessuno può darti più di una vaga idea di cosa cercare, perché non hai condiviso i numeri. Quali sono le tue tasse? L'assicurazione? Costi annuali per l'abbellimento del paesaggio/spazzatura della neve? Poi prendi ogni oggetto che ha una vita limitata e dividi il costo per la sua durata. Ad esempio, un tetto di 12.000 dollari per 20 anni è di 600 dollari. Fate questo per la pittura e per ogni apparecchio. Poi permettete un tasso di sfitto del 10%. Se si copre tutto questo e l'ipoteca, può valere la pena tenere. Dal momento che avete zero equità, il tempo è dalla vostra parte, il prezzo può aumentare, e si spera, i pagamenti mensili scheggiano il prestito.

L'affitto sarà determinato da:

l'affitto di case simili nelle vostre vicinanze.

I vostri costi non hanno nessuna influenza, affatto , sul prezzo che otterrete.

Come altri hanno sottolineato, non si può semplicemente scegliere una cifra favorevole e affittare per quella cifra. Se vuoi affittare la tua casa, devi affittarla per un valore che un affittuario accetterebbe.

Per esempio c'è una casa nella mia strada che cerca affittuari da 3 anni. Vogliono 2500 dollari al mese. Questo copre il loro mutuo e un po’ di più per le tasse e le riparazioni. Non è mai stata affittata una volta. Altre case nel mio quartiere si affittano per circa 1.000 dollari al mese. Non c'è alcun valore per un affittuario nell'affittare una casa che costa 1.500 dollari in più di una casa simile 2 porte più in là.

Ora quello che si può guardare è la mitigazione dei costi. Quindi sto usando i dati della mia zona. Le case nella mia parte della Florida devono avere A/C in funzione nei mesi umidi per evitare che l'umidità rovini la casa. Questo può essere facilmente $100 al mese (di solito di più). La città richiede che tu abbia il servizio idrico, anche quando non sei occupato, anche se il costo è molto piccolo. Lo stesso vale per i rifiuti, che è una tassa fissa: 20 dollari al mese. L'irrigazione del giardino è un obbligo durante i mesi secchi (se vuoi tenere l'erba). Diciamo che si tratta di 50 dollari al mese, tutto l'anno. Il controllo dei parassiti è un must, specialmente se la tua casa ha parti in legno (come i pavimenti o il tetto). Anche un modesto controllo dei parassiti è di 25 dollari al mese. Le tasse di proprietà sono circa 240 dollari al mese. Diciamo che il tuo mutuo è di circa 1.000 dollari al mese. Questo significa che per stare vuota la tua casa costerebbe 1.435 dollari.

Ora, se si dovesse affittare la casa, molti di questi costi potrebbero “andare via” diventando responsabilità degli inquilini. Il costo della casa piena sarebbe di 1.240 dollari. Aggiungiamo il 10% per le riparazioni e arriviamo a 1.364 dollari.

Ora supponiamo che possiate affittare per 1.000 dollari al mese. Tenete a mente che tutti questi tassi sono circa giusti per la mia zona, ma cambieranno in base alle dimensioni e ai servizi.

Le vostre scelte sono: lasciare la casa vuota per 1.435 dollari al mese o riempirla e “perdere” solo 240 dollari al mese. Tenete a mente che in entrambi i casi guadagnerete equità.

Quindi quello che molte persone fanno da queste parti è affittare le loro case e pagare i 240 dollari come investimento. Per ogni 240 dollari che pagano, ottengono 1.000 dollari di capitale (beh, interessi e tasse a parte, ma avete capito il punto).

Non è una macchina da soldi per loro in questo momento, ma quando invecchiano succedono due cose. Quel “pagamento” di 240 dollari al mese paga il loro mutuo, così finiscono per essere proprietari della casa. Poi quel pagamento di 240 dollari al mese si trasforma in un'entrata extra. E ad un certo punto, il loro affitto può essere venduto per (supponiamo) 400.000 dollari. Quindi hanno pagato 86.400 dollari e ne hanno ricavato 400.000. Per tutto il tempo stanno costruendo un'equità nel loro affitto e nella casa in cui vivono.

L'importante è che non si tratta di una fonte di reddito per il padrone di casa, ma di un investimento. Probabilmente non sarà possibile affittare una casa per più di un mutuo + costi + tasse, ma è un buon veicolo di investimento.

Mentre JoeTaxpayer ha dato una risposta molto perspicace, e chiaramente la migliore, lasciate che ve la spieghi in modo semplice.

Parlate con una buona o grande società di gestione immobiliare.

Dato che sarete fuori dallo stato, ne avrete bisogno comunque. Una buona vale il suo costo, una grande ancora meglio.

Vi diranno cosa “il mercato sopporterà” per affittare il vostro posto e i costi previsti. Da lì potrete prendere una decisione intelligente.

Ha avuto qualche esperienza nella gestione di proprietà in affitto? Presumo di no, e come tale dovresti avere dei professionisti come parte del tuo team.

Molto probabilmente dovrete mettere dei soldi per sostenere questa proprietà in affitto. È solo il modo in cui i numeri tendono a funzionare.

Prima di tutto, permettetemi di ribadire ciò che tutti gli altri stanno dicendo sui tassi di affitto che non hanno nulla a che fare con le vostre spese. dovreste far pagare i tassi di mercato. leggermente più alti se volete inquilini migliori e leggermente più bassi se volete evitare una vacanza prolungata. potete determinare i tassi di mercato trovando proprietà simili nella vostra zona e vedendo cosa stanno chiedendo per l'affitto. dovrete regolare per la posizione, la metratura, il numero di bagni, ecc.

ora che questo è fuori strada, ecco una rapida lista di controllo delle spese che è necessario calcolare e/o stimare per la vostra proprietà specifica al fine di decidere se si dovrebbe affittare o vendere:

1. interessi del mutuo (probabilmente non si vuole contare il principio che si sta pagando ogni mese). questo è circa il 3-5% dell'importo del prestito in questi giorni.
2. capitale perso (l'ammontare del reddito mensile che vi aspettereste di ottenere se vi venisse restituito l'acconto, o qualsiasi altra equità accumulata). Il 3-10% del vostro capitale è un numero ragionevole.
3. tasse. questo è generalmente intorno al 2% del valore della proprietà, ma varia selvaggiamente dallo stato e anche dalla contea.
4. assicurazione. questo è circa lo 0,5-1% del valore della vostra casa. dovreste già avere l'assicurazione del proprietario di casa, ma probabilmente dovreste passare all'assicurazione del proprietario per un po’ più soldi.
5. manutenzione. cose come falciare il prato e cambiare il filtro del forno potrebbero essere in grado di passare a un inquilino. altrimenti si potrebbe assumere un servizio. inoltre, è necessario fare ispezioni annuali e la cura dei tappeti.
6. riparazioni. quando il forno si spegne o un tubo perde, sei nei guai. le stime per le riparazioni vanno dallo 0,5% al 2% del valore della casa all'anno. un nuovo tetto potrebbe costarti il 10% del valore della casa, ma probabilmente è necessario solo ogni 15 anni. le migliori stime per questi costi elencano ogni elemento principale con una stima della durata e del costo di sostituzione.
7. costi di gestione. qualcuno deve essere reperibile per le riparazioni di emergenza, fare le ispezioni annuali, seguire le richieste degli inquilini, i ritardi di pagamento, ecc. se si assume una società di gestione, di solito prendono una percentuale dell'affitto. circa il 10% dell'affitto è abbastanza normale, ma i tassi variano ampiamente e alcune società di gestione fanno pagare una quota mensile fissa.
8. apprezzamento/deprezzamento. questo è normalmente un reddito piuttosto che una spesa. le case tendono a salire di valore in linea con l'inflazione. l'inflazione negli Stati Uniti tende a essere intorno al 3% all'anno. tuttavia, in un cattivo mercato (ad esempio il 2009) i prezzi delle case possono scendere drasticamente.

se sommate tutte le spese di cui sopra ed è più dei tassi di mercato per l'affitto, dovreste vendere. se le spese di cui sopra sono inferiori ai tassi di mercato, allora dovete considerare se il margine di profitto è sufficiente a giustificare il fastidio e il rischio.

Penso che tu stia cercando di capire quale sarà il tasso di affitto di pareggio per te, in modo che poi tu possa decidere se vale la pena affittare ai tassi di mercato attuali.

Questo è difficile da determinare perché le valutazioni future sono incerte. Si possono però fare delle stime approssimative. La componente più incerta è probabilmente la rivalutazione o il deprezzamento del capitale (aumento o diminuzione del valore della vostra proprietà). Questo è di solito un numero relativamente grande (significativo per il calcolo). Il valore è incerto perché dipende dalle previsioni del mercato immobiliare. I futuri tassi d'interesse o le condizioni economiche giocheranno probabilmente un ruolo importante nel dettare il valore futuro della vostra casa. Ovviamente ci sono numerosi altri costi da considerare come la manutenzione, le tasse e l'assicurazione, alcuni dei quali possono essere tramite deposito a garanzia e inclusi nel pagamento del mutuo. Le maggiori incertezze in termini di reddito sono il livello di affitto e il tasso di occupazione. Il primo è ragionevolmente prevedibile, il secondo meno.

Le consiglierei di fare un foglio di calcolo e di elencarli tutti con i margini di errore per farsi un'idea.

L'importo assoluto che state pagando sul mutuo è una falsa pista, come quando i concessionari d'auto vi chiedono quale pagamento potete permettervi. Non è questo che è rilevante. Ciò che è rilevante è il Valore Attuale Netto di tutti i pagamenti in relazione a ciò che state ottenendo in cambio.

Notate che un problema con la valutazione del vostro costo del capitale è, qual è il vostro costo opportunità. cioè, se non aveste il denaro vincolato in beni immobili, cosa potreste guadagnare con esso altrove? Questo non è veramente parte del costo del capitale, ma è qualcosa da considerare.

Notate anche che il pagamento mensile totale per il mutuo non è utile ai vostri calcoli perché una parte significativa del pagamento sarà probabilmente per pagare il capitale e come tale non rappresenta un costo reale per voi (è davvero solo un trasferimento - riducendo il vostro saldo bancario ma aumentando il vostro capitale nella casa). La parte degli interessi è un costo reale per voi.

Volevo solo aggiungere un fattore alle altre risposte. Il costo della manutenzione ecc. non è una frazione del costo del finanziamento - è più probabilmente una frazione del valore della casa, e una funzione della sua età. Se dite che avete bisogno di sostituire un tetto ogni 25 anni, e questo costa 10.000 dollari (dipende dalle dimensioni della casa, ovviamente), allora dovete mettere da parte 400 dollari all'anno per la riparazione del tetto. Altri costi (pittura, pavimenti, cucina, bagni, scaldabagni, riscaldamento, aria condizionata, manutenzione del giardino, ecc. Una regola empirica è l'1% del valore della casa all'anno per coprire tutte le grandi spese di manutenzione. Se si paga un'ipoteca del 4%, ciò aumenterebbe la riserva del 25%; ma se i tassi d'interesse aumentano, la frazione può essere minore (ricordo di aver pagato un'ipoteca del 10%…).

In generale, se mantenere una proprietà per un reddito da locazione a lungo termine (con il potenziale di apprezzamento - ma i prezzi possono andare su e giù) è una buona idea dipenderà in gran parte dalla vostra capacità di prevedere i costi e il valore futuri. Se avete un mutuo variabile, questo sarà più difficile da fare.

Il tuo ragionamento è al contrario. Come altri hanno sottolineato, non si può semplicemente decidere quanto far pagare indipendentemente dal mercato. Lasciatemi parafrasare un po’ di economia 101 per sottolineare perché anche voi non dovreste pensare in questo modo:

Puoi vedere una proprietà in affitto come la tua casa (lo stesso ragionamento viene solitamente spiegato con l'esempio delle camere d'albergo) come una serie di beni deperibili. La vostra casa rappresenta la vendita potenziale dell'affitto di gennaio (che perisce una volta finito gennaio), più l'affitto di febbraio ecc.

Il tuo approccio è stato quello di calcolare i costi totali (tutti i costi fissi e variabili di possedere quella casa e i costi associati all'affitto nello specifico) e fare la media nel periodo di tempo in modo da sapere quanto chiedere almeno.

Supponendo che tu voglia solo affittarla, non venderla o farci vivere un membro della famiglia, non puoi pensare così. La maggior parte dei costi che hai calcolato sono quelli che gli economisti chiamano costi sommersi. Lei ha già sostenuto i costi del mutuo e non sono influenzati dalla sua decisione di affittare o non affittare. Questi costi sono irrilevanti per il tuo processo decisionale. Hai solo bisogno di pensare ai costi marginali: quei costi aggiuntivi che hai quando affitti ma non quando non lo fai.

Guarda i prezzi di mercato per affittare immobili simili in quella regione e confrontali con i tuoi costi marginali. Finché sono più alti dei vostri costi marginali, affittate. Questo non significa che siete sicuri di fare profitti, ma significa che siete sicuri di fare meno perdite che nella vostra unica alternativa di non affittare.

Sono d'accordo con i post precedenti, la domanda è formulata male.

-ma-

Clark Howard dice che avete davvero bisogno di recuperare il 90% nel pagamento del mutuo. Ricordate che quello che pagate in linea di principio al mese si aggiunge al vostro patrimonio netto e ogni mese vi dà un po’ più soldi dell'ultimo pagamento. Inoltre questa è una buona copertura sull'inflazione e ad un certo punto, entro pochi anni, sarete in pareggio.

Penso che l'ipoteca non debba essere affatto nell'equazione per determinare quanto far pagare. Naturalmente volete coprire il vostro mutuo ma il prezzo di affitto è determinato solo da quanto l'affittuario è disposto a pagare (offerta e domanda) e non dal vostro mutuo (alcune persone non hanno nemmeno un mutuo).

In altre parole penso che dovresti far pagare un prezzo basato su case in affitto simili.

Quindi, se lo affittiamo, non vogliamo far pagare solo quello che stiamo pagando sul nostro mutuo - sicuramente perderemmo soldi se lo facessimo.

Penso che tu stia trascurando una cosa: il tuo profitto/perdita non è mensile. Il vostro profitto è la proprietà che rimane dopo la fine del mutuo. Anche se dovete aggiungere $100 in più ogni mese perché affittate meno del mutuo + manutenzione + tasse, dopo 30 anni vi rimane una proprietà che vale ie.$200k mentre l'avete pagata ie. 30 anni * 12 mesi * $100 = $36k.

Potete affittarla meno dei vostri costi e fare ancora un profitto nel lungo periodo.

Per arrivare a una decisione hai bisogno di numeri: Suggerisco un foglio di calcolo. Elenca i costi mensili e annuali (vedi altre risposte). Poi determinare quale sia il tasso di mercato per l'affitto. Una volta che avete i numeri sarà chiaro dal punto di vista dei numeri. Si deve considerare il fastidio di possedere una proprietà a distanza, che non è calcolato nel foglio di calcolo