Truffare un investitore offrendo una vendita rapida di una proprietà al prezzo da lei indicato

Non è sempre facile dire come una data truffa finirà per fare soldi per il truffatore. Questo è dovuto a molte cose, come la complessità dei percorsi cartacei, o i dettagli della storia che vengono trasmessi / omessi (cioè: forse l'amico di tua madre voleva che il denaro fosse depositato in un modo strano che permette la truffa, o era in una particolare giurisdizione che ha reso possibili scappatoie immobiliari in modo che qualcosa possa essere sfruttato).

Ecco perché è più importante, secondo me, fare quello che ha fatto tua madre: rifiutare una truffa basandosi solo sull'odore. Come farebbe l'amico di tua madre a fare soldi / come perderebbe i soldi tua madre in una particolare truffa? Potrebbe essere che lei non possiede affatto la proprietà, quindi starebbe comprando un atto falso. O potrebbe essere che il suo attuale inquilino è semplicemente terribile, quindi la proprietà non venderebbe per il pieno valore in tempi regolari. Indipendentemente da ciò, ciò che è importante qui è che il truffatore sta tentando di vendere una casa (un processo normalmente significativo e laborioso) senza apparente uso di avvocati o revisione. Non importa come la truffa funzionerà, ciò che importa è semplicemente che, andando al di fuori dei metodi di acquisto molto regolari (che esistono per proteggere sia l'acquirente e il venditore), il truffatore ha scoperto le sue carte.

Capisco l'interesse accademico su come funziona la truffa, ma non credo che sia questo l'importante. Perché se qualcuno risponde con “la truffa funziona perché A poi B poi C”, allora rimane il rischio che un truffatore successivo, più intelligente, dica “ah, ma A non si applica e tu sei protetto da B a causa di X, e quindi C non accadrà mai e questo è tutto a posto!

In una truffa, il truffatore controlla l'informazione. È difficile combattere una guerra d'informazione quando non si hanno tutti i fatti. Questo vale soprattutto se state, per esempio, cercando di convincere un parente anziano a non dare soldi al simpatico principe nigeriano. Se spiegate al vostro parente (che, a differenza di vostra madre, potrebbe essere ingenuo o addirittura credulone a prendere in considerazione l'offerta in primo luogo) i meccanismi specifici di come funzionano queste truffe, allora quel parente potrebbe essere convinto dal truffatore a dare i soldi comunque, dopo aver accuratamente ignorato le vostre preoccupazioni. Invece, dovreste spiegare al vostro parente quello che già sa - "Ciò che è troppo bello per essere vero, lo è, e nessuno mai contatta qualcuno che non ha mai incontrato per offrirgli una parte di un'eredità di 100 milioni di dollari”.

Quindi, come funzionerebbe questa truffa? È difficile dirlo senza conoscere tutti i fatti. È possibile che la vera truffa non avvenga prima di qualche giorno. La ragione per cui i truffatori sono anche chiamati “truffatori di fiducia” (o, più comunemente, truffatori), è perché la maggior parte delle truffe si basa su una fase iniziale di costruzione della fiducia nell'affidabilità del truffatore. Far entrare il bersaglio nell'opportunità di profitto (“Aiutami a dare una lezione alla mia nipotina cattiva, e ci sarà una ricompensa per te!”) è un modo comune di iniziare. Poi, forse il secondo giorno, arriva la truffa vera e propria (“Ora, prima che tu compri la casa, ho bisogno di avere una valutazione valida per il regolamento del consiglio di condominio - ma dobbiamo farlo in fretta, e conosco un tizio che farà la valutazione al telefono, senza fare domande. Hai solo bisogno di trasferirgli 500 dollari, e puoi togliere quel costo dalla tua rendita!”).

Tua madre ha avuto l'approccio giusto - se sembra troppo bello per essere vero, o fallisce il ‘test dell'odore’, allora vattene.

Una cosa simile che mi è successa è stata una persona che si è offerta di pagare un debito di 38.000 dollari per un prestito a me, rinunciando a un atto di proprietà condivisa che avevamo (transazione diversa). Così mi stava “dando” la sua metà della proprietà, che all'epoca valeva circa 40.000 dollari, per quel debito di 38.000 dollari. Circa 2 anni dopo, quando sono andato a vendere quella proprietà, ho scoperto che aveva un pegno fiscale di 50.000 dollari dell'IRS contro di essa. Non aveva mai pagato le sue tasse e durante il periodo in cui possedevamo quella proprietà insieme, l'IRS aveva depositato il pegno e lui in qualche modo era riuscito a fare in modo che io non vedessi l'avviso. Ho raccontato la mia triste storia all'agente dell'IRS e lui mi ha detto: “È uno schifo. Ma tu devi i soldi…”. Così sono rimasto bloccato con il suo debito di 50.000 dollari in cambio del mio prestito di 38.000 dollari a lui. Ho imparato la mia (costosa) lezione sui Quit-Claim deeds.

Il mio punto è che questo tipo di cosa potrebbe essere stata la parte “passo due” della loro truffa di fiducia; avrebbero “semplificato” questa transazione di vendetta rush-rush usando un Quit-Claim deed in cambio di una somma di denaro, e infilare la vostra MIL con qualche debito più grande che era già stato depositato contro la proprietà.

La tua MIL probabilmente lo sa, ma tutte le proprietà dovrebbero essere acquistate attraverso un'agenzia con un'assicurazione sul titolo di proprietà. Finché questo processo è seguito, tua MIL è protetta. La società che si occupa del titolo di proprietà potrebbe scoprire alcuni proprietari non dichiarati, o pegni che potrebbero bloccare la vendita. Tuttavia, potrebbero non farlo. In questo caso l'assicurazione sul titolo protegge l'acquirente.

Forse il “farlo in fretta” è per evitare di passare attraverso la società di titoli ed evitare l'assicurazione del titolo.

Alla fine della giornata: Buon per MIL per aver fiutato la spia, ora ha solo bisogno di sbarazzarsi di questa persona dalla sua vita.

Come è stato menzionato da altri qui, è davvero difficile determinare esattamente cosa cerca il venditore. Tuttavia sappiamo che il venditore vuole limitare il tempo che l'acquirente ha per fare la sua due diligence. Il venditore probabilmente non sta cercando di fare soldi extra dall'affare (anche se questa è una possibilità), probabilmente sta solo cercando di far passare un problema o un errore.

Quindi ecco una lista non esaustiva di cose che potrebbero essere sbagliate nella proprietà e che possono essere scoperte facendo la vostra due diligence:

1. Il venditore non possiede la proprietà (Ponte di Brooklyn). O è una vera e propria truffa o c'è qualcun altro che ha una partecipazione nella proprietà.
2. Non a norma. In molti posti la vendita di una proprietà fa scattare un'ispezione. Ci sono cavi di alluminio? Sarà costoso.
3. Ha bisogno di riparazioni non legate al codice. Non c'è nessuna agenzia che ti dice che devi aggiustarlo, ma quando il tetto perde come un colabrodo, devi comunque aggiustarlo.
4. Problemi di muffa. Mite a “perché tutte le pareti sono dipinte di nero?
5. Pegni. L'imposta sulla proprietà, l'acqua, l'IRS e gli appaltatori sono solo alcuni di quelli che possono mettere pegni su una proprietà. A loro non importa da chi prendono i soldi.
6. Cattivo inquilino. Alcune zone hanno leggi molto favorevoli (all'affittuario) o giudici amichevoli (all'affittuario). Possono volerci da 6 mesi a 2 anni per far uscire qualcuno in alcune zone (mentre non pagano l'affitto).
7. Zona di bande/criminalità o di fabbriche rumorose/sporche. Buona fortuna nella ricerca di un affittuario.

Qui c'è il bicchiere mezzo pieno.

Prima regola, segui il tuo istinto. (Dalla parte della prudenza, cioè). Il faccia a faccia è un bene, perché fornisce fattori umani che tua madre non può nemmeno trasmetterti, per non parlare di postare qui. Tua madre conosce l'amica, conosce la sua storia, i suoi modi, ecc. Difficile nascondere una bugia ad un'amica.

Non è strano o truffaldino che l'amica (le mie amicizie non hanno scadenza) si avvicini a tua madre per la casa, visto che l'hanno praticamente comprata insieme. Me lo aspetterei, come cortesia: un “primo diritto di rifiuto ”. E ha senso dal punto di vista finanziario: la società di titoli originale ha tutte le ricerche più vecchie nel suo file, e ha solo bisogno di ricercare gli oneri recenti. Questo accelererà la vendita, quindi del tutto ragionevole.

OP è negli Stati Uniti. Negli Stati Uniti, sarebbe insolito assumere un avvocato per l'acquisto di una casa unifamiliare come residenza primaria. Il lavoro legale viene fatto, sì - per lo più dalla titolo assicurazione compagnia. Sono auto-motivati a fare un buon lavoro, perché pagano il legale o comprano la vostra casa se qualche terzo inaspettato si presenta all'improvviso con un reclamo. Fa parte delle leggi di protezione dei consumatori che proteggono le transazioni. Perché negli Stati Uniti…

Tutti gli affari immobiliari sono truffe

…fino a prova contraria. Questo non è speciale. L'avidità umana è così potente da essere presunta Ricordate, l'America è “il selvaggio west” e la California ha ancora molto di quello spirito, nonostante una certa urbanità. Con tutto il rispetto per coloro che cercano freneticamente di proteggervi dalle frodi, ma il sistema lo fa già quando lo usate in pieno.

E il sistema è costruito su questo presupposto, e ha un sistema di interblocchi per proteggere le transazioni.

Per esempio, quando il tuo vialetto attraversa una ferrovia, di solito fanno pagare una tassa annuale di manutenzione di circa 500 dollari. Ma quando la ferrovia vende la linea, cercano di convincere la gente a convertire il pagamento in un'unica soluzione (che loro finanziano). Si tengono i soldi e la prossima ferrovia deve fare la manutenzione. Greed.

Si sente parlare di stranieri che pagano 250 dollari solo per una “title search” - che sarebbe a la carte. L'ho comprata su proprietà di cui ero curioso. Compratela dall'assicuratore del titolo che userete alla fine, dato che piegheranno il suo costo nell'assicurazione del titolo se la vendita viene completata. L'assicurazione del titolo è più come $1000 una tantum.

Ho ricevuto un simpatico assegno di 300 dollari dalla società di escrow per saldare la ricerca del titolo di proprietà che avevo prepagato, che è stata poi incorporata nell'assicurazione del titolo di proprietà pagata dal venditore.

**Comprare una casa negli USA senza assicurazione sul titolo di proprietà è una follia. Tra le altre cose, l'assicuratore del titolo di proprietà gestisce molte altre formalità legali e lavori di dettaglio che dovreste ora fare voi stessi. Ops!

Questo raggruppamento di ricerca del titolo di proprietà, assicurazione del titolo di proprietà e altri servizi di registrazione mantiene tutti onesti e offre un accordo equo per gli acquirenti di case negli Stati Uniti.

La gente continua a sostenere che “sicuramente il tuo amico sta cercando di ingannare tua madre per bypassare l'assicurazione sul titolo di proprietà e l'escrow” - non hai detto questo, però. Io ne dubito molto – l'amico sa perfettamente che la mamma è un maestro dell'immobiliare, che non lo farebbe mai. Ho comprato proprietà da gente di cui mi fiderei implicitamente con una valigia piena di soldi - abbiamo fatto l'assicurazione sul titolo di proprietà e l'escrow, è proprio quello che si fa.

Ho anche comprato proprietà dal tizio vicino a me, che penso sia un tossico. Mai una preoccupazione a causa del sistema.

L'assicurazione del titolo non riguarda il venditore. Il venditore ha accettato di vendere la casa. Riguarda le sorprese.

Sia l'assicurazione del titolo che l'escrow possono essere fatti velocemente se si ha una buona squadra. Scenario mezzo pieno: ecco perché l'amico è venuto da mamma.

Per quanto riguarda l'affare dell'assegno a tre, un po’ strano ma non sono disposto a fare un salto in avanti e chiamarlo una truffa dell'anticipo dell'assegno, per diverse ragioni.

• In primo luogo, si tratta di truffa immobiliare e di assegni a vuoto, ognuno dei quali è un vero e proprio crimine del tipo “vai in prigione”, specialmente in Texas. Questo è un grosso rischio.
  
• Check21 rende gli assegni normali troppo veloci per far funzionare la truffa.
  
• Le truffe con assegni anticipati dipendono per lo più da un assegno magico che impiega molto tempo per essere respinto. Questi sono il prodotto di professionisti “nigeriani”, un cittadino a caso non saprebbe come farne uno. Un amico da molti anni, che tratta faccia a faccia, esclude ogni probabilità di questo.
  
• Potresti risolvere l'intera questione chiedendo di essere pagato tramite bonifico bancario.
• La mamma potrebbe andare direttamente nella banca della sorella dell'amico e parlare con un banchiere, boom. Ci sono troppi modi per far fallire una truffa con assegni a più vie. Equiparare un vecchio amico a un truffatore “nigeriano” è stupido.
  

“A volte un sigaro è solo un sigaro”. - Sigmund Freud

Può essere legale e la segretezza/urgenza può avere una ragione sensata. Ho comprato diverse proprietà in segreto. Molti dei normali ritardi nell'acquisto di una casa possono essere accelerati, specialmente se sei un habitué esperto con una “squadra” diassicuratori del titolo, ispettori, ecc. che sono disposti a sbattersi perché si tratta di te.

Quindi, se il venditore è legale, e conosce tua madre e il business, il venditore potrebbe essere alla porta di tua madre proprio perché sa che tua madre ha le carte in regola per farlo, cosa su cui non potrebbe contare da un estraneo.

Indipendentemente da questo, fallo completo e legale. Punto.

Metti i puntini sulle i, le crocette sulle t… Basta farlo in modo rapido e discreto. Forse anche discretamente dall'amico. Questo soddisferà i requisiti dichiarati dagli amici.

La prima cosa da fare (mamma) è far fare la parte del lavoro di “ricerca del titolo” alla società di titoli. Spesso lo faranno per un costo ragionevole. Non c'è nemmeno bisogno di dire all'amico che state facendo questo, e non menzionatelo fino al momento previsto.

Poi andate dall'amico e chiedete la rivelazione completa di tutti i fatti relativi alla proprietà - qualcosa che sono legalmente obbligati a fare in ogni caso più avanti nella vendita. Scrivilo al momento, o all'incontro (specialmente se questo è il suo metodo) o dopo Comey-style.

Qualsiasi seria deviazione tra i fatti dichiarati e i fatti scoperti, metterà in evidenza se si tratta di una truffa o no.

Inoltre, se la vostra amica ha un grosso problema a passare attraverso il processo legittimo, anche questa è una bandiera rossa. Meno: significa che non ha imparato nulla.

Il profitto in un affare legale è ovvio: il venditore esce da una casa che è una casa problematica per loro. Cose del genere succedono: Un membro della famiglia invadente che occupa con la forza la proprietà dicendo “arresteresti i tuoi stessi parenti?” e implicando che butteranno fuori tutto il cartongesso se li sfratti. Una figlia che prende un po’ troppo dell'assegno d'affitto per i servizi di gestione della proprietà che fornisce. E sì, “Ho venduto la casa e ora hai a che fare con un estraneo” è un modo eccellente per rompere questo legame.

Se è una truffa, ovviamente il profitto è nel raccogliere soldi per una casa che non hanno il diritto di vendere, o che ha un lein nascosto (cioè non è di loro proprietà), ecc. Il suo intento potrebbe anche essere quello di fregare l'assicuratore del titolo, non tua madre.

Caso migliore: casa utile. Caso peggiore: l'assicuratore del titolo ora ha un problema serio. Comprarla senza assicurazione sul titolo di proprietà non succederà.

Ho una risposta a come potrebbe funzionare la truffa (l'ho visto accadere a qualcuno nella mia cerchia sociale)

In quella situazione, il venditore ha fatto finta di essere in un'emergenza finanziaria e di voler vendere velocemente, e ha venduto la proprietà a due parti diverse, poi è scomparso. Purtroppo non conosco i dettagli esatti di come il venditore se la sia cavata.

La truffa consiste nel:

1. Bypassare agenzie di titoli, banche, avvocati, ecc.
2. Depositare denaro (dove verrebbe incassato)
3. Scomparire

Il crimine sarà probabilmente ottenere con un pretesto falso, frode.

Fate sempre attenzione a chi vuole che le transazioni immobiliari avvengano in modo rapido e silenzioso. Ha lo scopo di lasciarvi vulnerabili.

Il “qualsiasi prezzo lei voglia” potrebbe essere un'iperbole. Qualsiasi prezzo? Che ne dite di 1 dollaro? Implicito in quella dichiarazione, mi sembrerebbe, è qualsiasi prezzo ragionevole che lei vuole. La maggior parte delle truffe si basa molto sull'avidità della vittima, quindi se si tratta di qualsiasi prezzo ragionevole, suona un po’ più come una disperazione.

Inoltre, non scarterei così rapidamente i commenti di tua moglie sulla bancarotta. In alcuni stati, potrebbe non esserci un'esenzione o solo un'esenzione molto bassa per la proprietà in affitto (non-homestead). Se lei la possiede libera e pulita e sta guardando un brutto fallimento, ma per ottenere $5.000 o $10.000 (forse per pagare l'avvocato fallimentare) che perderla tutta.