Perché l'affitto sale in un complesso di appartamenti con più unità non affittate?

È probabile che si stiano avvicinando a una stagione di nuovi affittuari molto affollata. Non è raro vedere gli affitti e i prezzi degli alloggi aumentare con l'avvicinarsi dell'estate, perché ci sono molte famiglie che si trasferiscono in quel periodo. La scuola è finita e forse la famiglia vuole che i bambini cambino scuola o non vogliono interrompere l'anno scolastico. Le persone che hanno trovato un posto dove vivere subito dopo la laurea hanno contratti d'affitto che terminano a maggio o giugno e potrebbero essere a caccia di un posto nuovo.

Non specifichi anche come sai che il complesso nel suo complesso non sta andando bene con l'occupazione. Se le altre unità vengono affittate, e la loro disponibilità totale sta diminuendo, allora è naturale che i prezzi salgano. (Pensando a un complesso di appartamenti più grande in questo scenario).

Forse il loro costo di gestione è aumentato e hanno bisogno di compensarlo e non possono permettersi di avere un'unità bloccata per un anno intero a quel tasso. Potrebbero correre il rischio di avere un mese vuoto, ma 12 mesi successivi ad un tasso più alto di quello che avrebbero.

Un'altra teoria potrebbe essere che hanno scoperto che il loro punto di prezzo li mette sotto affittuari più desiderabili. Se qualcuno sta cercando di affittare un appartamento e sta cercando qualcosa tra i 1.000 e i 1.300 dollari al mese, un appartamento affittato a 850 dollari potrebbe non colpire il radar. Forse è vero il contrario e stanno ricevendo troppe persone che chiedono che questo sia al top o al di sopra del loro budget perché rientrano nella fascia di prezzo di persone con budget più bassi.

O, come ha commentato RonJohn, forse sono solo sciocchi e non sanno cosa stanno facendo. Ci sono troppe variabili perché qualcuno possa darvi una risposta effettiva senza parlare con il proprietario. Il che mi porta a questo:

Chiedete a loro. Chiamate il padrone di casa e ditegli “Stavo cercando degli appartamenti e ho trovato il vostro a $X, ma ho visto che ora il prezzo è salito a $Y. Sono stati fatti dei miglioramenti o è stato cambiato qualcosa come l'inclusione delle utenze? Sarei interessato ad affittare l'appartamento, ma speravo di stare nella fascia $W - $X. Sarebbe disposto a negoziare?” Chi lo sa, forse riuscirai ad affittarlo per quello che stavi cercando. Forse potresti offrire un accordo di 2 anni o un deposito più alto in cambio.

Charles Marohn di Strong Towns , un pianificatore urbano autorizzato, ha detto questo quando ha descritto la soluzione ovvia agli alti posti vacanti:

Con una buona conoscenza dell'economia del libero mercato, lo sviluppatore capisce che la domanda e l'offerta si equilibrano con il prezzo. Se le unità non si riempiono a 10.000 dollari all'anno, allora il prezzo deve essere più basso.

…

Diciamo che il nostro sviluppatore abbassa i prezzi del 20% e quindi il tasso di locazione che libera il mercato è ora di 8.000 dollari all'anno.

Ora lo sviluppatore sta portando 64.000 dollari all'anno invece di 70.000 dollari all'anno. Questo va bene. Stanno ancora facendo il loro pagamento alla banca. Stanno ancora facendo la manutenzione. I loro investitori non sono felici di prendere un taglio, ma questo fa parte del rischio di investire. Quindi, questo è stabile, giusto?

Non proprio. I prestiti commerciali sono generalmente finanziati su periodi di 3, 5 e 7 anni. Ciò significa che ogni pochi anni, lo sviluppatore dovrà rinnovare il prestito. Quando lo faranno, il valore dell'edificio sarà basato sull'attuale affitto di mercato, che nel nostro caso è ora inferiore del 20%.

Quindi invece di avere un edificio che vale 1 milione di dollari, il tuo edificio ora vale solo 800.000 dollari. Quando andrete a chiedere il prossimo prestito, la banca vi presterà solo 640.000 dollari. E, in un mercato in calo, potrebbero essere un po’ nervosi per questo.

Continua dicendo che spesso è un'opzione molto migliore avere incentivi come un periodo di affitto gratuito allegato ad un contratto di locazione piuttosto che abbassare i prezzi, perché l'aggiunta di un incentivo non abbassa il valore dell'edificio. Se questa strategia non funziona, spesso è ancora meglio lasciare gli affitti liberi e “spendere e fingere” che la situazione sia stabile, perché altre azioni non vi danno nemmeno il tempo sufficiente per avere una possibilità di recuperare i vostri investimenti.

Si prega di notare che questo scritto è stato creato in riferimento a spazi commerciali piuttosto che residenziali; tuttavia, è una prospettiva che penso manchi nelle altre risposte.

Oltre alla risposta di BobbyScon, ecco due ragioni più comuni per cui un complesso di appartamenti con un alto tasso di sfitto aumenta i prezzi:

1. Se la maggior parte di quelli che decidono di affittare avrebbero pagato di più, allora alzare il prezzo ha senso. Questo è vero indipendentemente dalla capacità attuale.
2. Il vecchio trucco degli sconti: alzare i prezzi e poi offrire uno sconto sensibile al tempo per “ingannare” i nuovi clienti a comprare “oggi”. Aumentare l'affitto permette anche di offrire X mesi gratis senza un cambiamento nelle entrate.

Posso immaginare diverse possibilità:

• Uso di effetto contrasto. La persona che offre potrebbe voler esporre i potenziali clienti a grandi numeri, per poi presentare loro numeri più piccoli (soprattutto a quelli che hanno messo il segnalibro su quell'offerta). Questo effetto è anche in uso nel marketing televisivo classico (“Non $ 99. Non $ 85. NO! Ora solo per $ 70”).
• La persona che offre potrebbe voler fare uso del discount highlighting del portale: “ $ 999 / mese ora solo $ 799 / mese!!!”
• La persona che offre potrebbe voler sondare un altro segmento di prezzo, specialmente quando si va oltre i numeri magici decimali. Pensate sia a diversi segmenti demografici che ad attirare gli affittuari più grandi per puro prezzo (pensate a Apple o Porsche).
• Forse era di nuovo quel periodo in cui la crescita dei prezzi deve corrispondere all'inflazione (o più, ovviamente). Le spese dei proprietari potrebbero essere aumentate, e a loro volta il prezzo sarebbe aumentato con o senza un affittuario attuale.
• Ho visto strani casi in negozi online dove i venditori hanno aumentato i prezzi drasticamente perché non ne avevano in magazzino e hanno fatto offerte perché nessuno comprava il prodotto. Perché? SEO, forse. O perché non sapeva come impostare la quantità di scorte nell'interfaccia online 5 minuti prima di chiamarla.
• La persona che offre è senza indizi e prova cose a caso.

Altro è possibile.

La città potrebbe avere leggi di controllo degli affitti che permettono solo di aumentare l'affitto di una certa percentuale dopo che un inquilino se ne va, forse per un certo periodo di tempo. Forse il padrone di casa non era libero di aumentare l'affitto prima, ma ora è libero di farlo.

Vivo in una città dove questo è comune, almeno negli ultimi 2 anni. La risposta può essere molto diretta in un caso in cui i prezzi aumentano indipendentemente dalla domanda “immediata”: Domanda attesa perché la gente si affolla nella zona. La concorrenza di questo appartamento che ho controllato ha aumentato i prezzi 4 volte in una settimana ed era completamente pieno in 2 settimane. L'appartamento che ho controllato ha aumentato i prezzi anche anche se non c'è un aumento immediato della domanda, ma sapevano che man mano che la gente continuava a trasferirsi nella zona alla fine sarebbero stati pieni perché:

• Non ci sono altri appartamenti, case, condomini, disponibili
• La gente potrebbe trasferirsi più lontano, ma deve pagare prezzi più alti per un pendolarismo e i nostri prezzi del gas sono alle stelle in questo momento. I pendolari costano gas e tempo!
• La crescita della popolazione continua a crescere senza segni di rallentamento.

L'appartamento che ho contattato è ora completamente pieno. Ci è voluto un mese, ma è successo.

Sta succedendo anche nella tua città? Non ne sono sicuro, ma potrebbe offrire una spiegazione. Potrebbero essere le altre possibilità elencate.

Non si può giudicare lo stato del mercato guardando una singola offerta. È del tutto possibile che la proprietà in affitto in quella zona sia molto richiesta, è solo che questa proprietà è più libera del solito.

Immaginate di avere 10 mele che vendete a 1$ l'una. Ieri hai venduto 5 mele. Oggi vedete che altri venditori di mele hanno aumentato il prezzo a 2 dollari, voi fareste lo stesso? Cioè, non hai potuto vendere quelle 5 mele rimanenti ieri, quindi da questo solo dato sconteresti invece le tue mele.

Naturalmente, se è una vera tendenza di mercato che c'è un eccesso di offerta di immobili in affitto, non ci vorrà molto per trovare un lotto più economico altrove.

Tiriamo fuori qualche numero dall'aria:

Il complesso residenziale ha 20 appartamenti.

15 sono affittati a 2000 dollari al mese. 5 sono vuoti.

Reddito totale: $30000.

Alternativa 1: Abbassa l'affitto a 1400 dollari. Tutti gli appartamenti sono ora affittati. Ma il reddito totale è ora di 28000 dollari.

Alternativa 2: Aumenta l'affitto a $2500. 2 inquilini se ne vanno, 13 rimangono. Reddito totale: $32500

Sembra che avere appartamenti vuoti faccia davvero guadagnare il proprietario! Chi l'avrebbe mai detto?

Questi numeri sono stati ovviamente inventati per mostrare il mio punto, ma il punto rimane: Non dare automaticamente per scontato che gli appartamenti vuoti significhino una perdita per il proprietario.