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Pre-approvazioni di mutui multipli ed effetti sul punteggio di credito

Informazioni di base : Io e mia moglie stiamo cercando di acquistare la nostra prima casa/condominio. Dato il nostro reddito annuo lordo combinato di ~$100k e la mancanza di qualsiasi debito effettivo, stiamo guardando le proprietà nella gamma $200-250k. Attualmente abbiamo abbastanza contanti per mettere giù ~10% e alcuni beni azionari semi-liquidi (fondi UTMA) per portare che fino al 15% e hanno ancora alcuni contanti di emergenza. Volevamo risparmiare il 20% per evitare il PMI e l'acconto sulle tasse e quant'altro, ma abbiamo fatto i conti e abbiamo deciso che pagheremmo meno dell'affitto anche con il PMI e simili inclusi. Apparentemente dobbiamo continuare a pagare il PMI per almeno 2 anni (almeno con la nostra banca), ma il nostro piano è quello di pagare il capitale più velocemente e mantenere il PMI al minimo.

Domanda: Sembra che essere pre-approvati (non solo pre-qualificati) per un mutuo _potrebbe aiutare a prendere la decisione tra voi e un altro richiedente non pre-approvato e rendere la chiusura più veloce e più facile (con un po’ di lavoro di gambe in anticipo), ma sto avendo problemi a conciliare questo con 1) ottenere più preventivi per i tassi ipotecari (che tendono a cambiare di volta in volta :p) e 2) limitare i danni potenziali al vostro punteggio di credito da più tiri di rigore.

La mia comprensione è che (correggetemi se sbaglio qui) una pre-approvazione richiederebbe un hard-pull di entrambi i nostri rapporti di credito da tutti e tre gli uffici così come informazioni aggiuntive come la prova del reddito, dichiarazioni dei redditi, storia della residenza, ecc (i requisiti qui possono dipendere dal prestatore, ma la mia comprensione è che [generalmente? ) ottengono i punteggi da tutti e tre e usano quello centrale, e non so se sia possibile, o anche se ne valga la pena, per loro ottenere punteggi senza il rapporto - rapporti di credito e punteggi continuano ad essere una questione confusa)

Qualsiasi estrazione entro gli stessi ~30 giorni conta come una richiesta di credito per quanto riguarda il punteggio del credito, però, quindi sembrerebbe avere senso avere tutti i potenziali prestatori che la tirano entro quel periodo di tempo. Sto considerando quattro finanziatori (due broker raccomandati da amici, un broker raccomandato dalle recensioni di Google Maps, e la mia banca standard locale/nazionale/internazionale - troppi?), che sembra un sacco di lavoro, ma presumo che molto di questo sarà simile per tutti e quattro (ad esempio, non abbiamo diverse dichiarazioni dei redditi, stub di reddito, ecc per dare ai diversi finanziatori - sarebbero tutti uguali).

Riassumerò il tutto in due domande un po’ contrastanti:

  1. Supponendo che siate entro i 60-90 giorni in cui la pre-approvazione è valida, il prestatore farà un altro hard-pull prima di approvare il prestito finale? Presumo di no, ma se questo non è il caso, sembrerebbe indebolire l'argomento di ottenere più pre-approvazioni subito b/c si potrebbe avere solo uno fatto, trovare il miglior tasso più tardi, e chiudere con il prestatore con il miglior tasso (che sarebbe quindi fare un pull finale).
  2. Se si ottiene solo la pre-approvazione da un prestatore, cosa c'è da dire che avranno il miglior accordo quando si decide di chiudere? (non importa quale metodo usiate per scegliere quell'unico prestatore iniziale)

Alternativamente , sto pensando troppo a questo? Tendo a farlo, e forse un pull iniziale e un successivo final-pull non faranno comunque così male… Dopotutto, il final-puller saprebbe cosa è stato il pull iniziale…
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Risposte (2)

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2012-04-17 06:03:03 +0000

Il problema non è il punteggio di credito; sono le richieste “concorrenti”. Richieste multiple saranno considerate come una sola se fatte in un breve periodo di tempo (2 mesi, IIRC) e per lo stesso tipo di credito, perché la gente fa shopping di tassi, non siete i primi a farlo. Quindi non preoccupatevi di questo.

Quello di cui dovresti preoccuparti sono le banche che fanno domande su queste indagini, che è un fastidioso (almeno per me) tecnicismo. Dovrete spiegare a ciascuna delle banche da cui volete una pre-approvazione che prenderete il mutuo da loro, e non da qualcun altro. Per iscritto, con la tua firma autenticata. Il che va bene perché si fa (la firma e l'autenticazione) alla chiusura, ma dovrete “convincerli” che sono loro i prescelti per essere approvati.

A parte questo è abbastanza semplice. Io l'ho fatto (compresa la dichiarazione che non prenderò nessun prestito in base alle altre richieste “concorrenti”), e ha funzionato bene quando ho preso l'ipoteca originale, e quando l'ho rifinanziata più tardi in un modo simile di “shopping”.

Fallo più vicino all'offerta effettiva, perché la chiusura richiede almeno 3-4 settimane, e il blocco del tasso è di solito per 30-60 giorni, quindi non c'è molto tempo per fare shopping se prendi quella strada.
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2012-04-17 03:22:18 +0000

Johnny. Anche io ho recentemente comprato la mia prima casa, e ho lavorato nel settore del credito (non mutui), quindi penso di poter rispondere ad alcune delle tue domande. Disclaimer prima che io sono in NY, e l'acquisto della casa varia da stato a stato.

Nella mia esperienza, il pre-qual non è molto diverso dalla pre-approvazione. Nessuno dei due rappresenta un impegno reale da parte della banca (cioè possono ancora negare l'approvazione in qualsiasi momento), ed entrambi sono basati sull'estrazione del vostro credit bureau e sul calcolo dei rapporti basati sulle vostre informazioni finanziarie dichiarate (probabilmente non documentate). È teoricamente possibile che un venditore scelga un acquirente pre-approvato rispetto a un acquirente pre-qualificato, a parità di altre condizioni, ma tutte le altre condizioni sono raramente uguali.

Ricordate anche che non è necessario che alla fine otteniate un mutuo dalla stessa banca che usate per la pre-qualificazione. La pre-qual mostra solo che siete probabilmente degni di credito e serve a darvi una certa credibilità con i venditori. Una volta che avete un'offerta accettata e avete bisogno di trovare un vero mutuo, potete guardarvi intorno per il miglior tasso e la migliore struttura di prestito. Le banche non hanno bisogno di aver tirato il vostro credito per citare i tassi, ma dovranno avere un'idea generale della vostra gamma FICO. Una volta che trovi la banca che ti piace con il miglior tasso e fai effettivamente domanda per il prestito, tireranno un hard bureau, e se i tuoi punteggi sono diversi da quelli che hai detto prima, il tasso può cambiare, ma all'interno della stessa gamma, sarai generalmente a posto. Inoltre, le banche non tirano necessariamente tutti e 3 i bureau; possono tirarne solo 1, perché costa loro per ogni tiro.

2 potenziali lati negativi di questo approccio:

  1. 2 banche = 2 indagini difficili, ma se siete altrimenti puliti, non è un grosso problema.
  2. Anche all'interno della stessa banca, se aspettate troppo a lungo, non useranno gli stessi dati del bureau e avranno bisogno di fare un altro hard pull, perché saranno preoccupati del possibile deterioramento del credito durante il lungo intervallo.

Inoltre, assicuratevi di avere una clausola di mutuo/finanziamento nel vostro contratto, poiché le banche sono imprevedibili, e assicuratevi di avere un grande avvocato immobiliare, non una “fabbrica” legale - le poche centinaia di dollari in più ne valgono la pena.

Non pensate troppo a questa roba del credito. Trovate una buona casa per un buon prezzo, e prendete un mutuo senza fronzoli che capite bene - niente roba esotica. Buona fortuna!
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