Mutuo di 15 anni contro 30 anni pagato in 15

I vostri calcoli sono corretti se usate lo stesso tasso ipotecario per entrambi i mutui di 15 e 30 anni. Tuttavia, generalmente quando si fa domanda per un mutuo di 15 anni il tasso di interesse è significativamente inferiore al tasso di 30 anni . Il tasso è più basso per una serie di ragioni, ma principalmente c'è meno rischio per la banca su un piano di rimborso a 15 anni.

“Perché mai qualcuno dovrebbe prendere un 15 anni invece di pagare un 30 anni in 15 anni?

Perché il tasso non è lo stesso. Mai che io abbia visto nei miei 30 anni di seguito dei tassi. Ho visto che la differenza di tasso va dal .25% al .75%. (Nel marzo ‘15, il tasso medio nella mia zona è 30yr 3.75% / 15yr 3.00%) Per un prestito di $150K, questo mette il pagamento 15yr a $1036, con il 30 (a tasso superiore) pagato in 15 anni a $1091. Questa differenza di 55 dollari può essere considerata un "premio di flessibilità”, poiché offre la possibilità di pagare i 695 dollari effettivi in qualsiasi periodo in cui il denaro è necessario altrove.

Se il tasso fosse lo stesso, prenderei il 30, e dato che non posso dire “investire la differenza”, direi di pagare al ritmo di andare a 15, a meno che non abbiate una situazione di cash flow. Un coniuge senza lavoro. Un'emergenza che avete finanziato con un prestito ad alto tasso d'interesse, ecc. Il consiglio di avere un fondo di emergenza è ottimo finché, per qualsiasi motivo, non ce n'è abbastanza.

Come nota personale, ho scelto un mutuo di 15 anni per il nostro ultimo rifinanziamento. Ero vicino ai 50 anni all'epoca, e mi sembrava prudente puntare a un pensionamento senza mutui.

Se il tasso di interesse in entrambe le ipoteche è lo stesso, allora sì, finirete per pagare la stessa somma in interessi se entrambe vengono pagate in 15 anni.

Tuttavia, in pratica, quasi sempre un mutuo di 15 anni avrà un tasso di interesse molto più basso di un mutuo di 30 anni.

Inoltre, se state pensando di accendere un mutuo a 30 anni con l'intenzione di pagarlo in anticipo, assicuratevi che non abbia una penale per il pagamento anticipato; questa è una penale che la banca vi addebiterà se ripagate il prestito in anticipo.

Sì, costa lo stesso pagare un mutuo “15 anni in 15 anni” rispetto a uno “30 anni in 15 anni”. Dopo tutto, il periodo di ammortamento di 30 anni è usato solo dal prestatore per calcolare il pagamento mensile che si aspetta, mentre, a sua insaputa, si sta usando un ammortamento di 15 anni e lo stesso tasso per calcolare i pagamenti che si faranno realmente.

Un fattore: Puoi fare pagamenti extra al livello che vuoi, senza incorrere in sanzioni da parte del prestatore? La maggior parte dei mutui hanno limiti di pagamento anticipato. Dopo tutto, sta vedendo i suoi 30 anni di flusso di cassa costante improvvisamente accorciarsi. Deve uscire e trovare qualcun altro a cui prestare i pagamenti inaspettati…

EDIT: I mutui chiusi, con oneri di prepagamento sono la norma qui in Canada; i mutui aperti predominano negli USA http://www.cmhc-schl.gc.ca/en/corp/nero/jufa/jufa_018.cfm

Tutte le risposte date finora sono corrette, ma piuttosto limitate.

Quando compri un'ipoteca di 30 anni, stai comprando il diritto di pagare il debito in 30 anni. Quello che si paga dipende dal tasso d'interesse e da quanto tempo si impiega effettivamente per pagarlo (e dal capitale e dai punti e così via).

Così come voi state comprando quel diritto, il creditore ipotecario vi sta vendendo quel diritto, e di solito fa pagare qualcosa per questo, tipicamente un tasso più alto. Dopo tutto, loro, e non voi, saranno esposti al rischio di interesse per 30 anni.

Tuttavia, se qualche banca ha un aneurisma ed è disposta a darvi un prestito di 30 anni allo stesso prezzo o più basso di qualsiasi altra banca disposta ad andare per un prestito di 15 anni, ehi, flessibilità gratuita. Tanto vale prenderla. Se volete pagare il prestito in 15 anni, o 10 o 20, potete andare avanti e farlo.

Oltre alla ragione nella risposta di @rhaskett , è importante considerare che pagare un mutuo di 30 anni come se fosse di 15 anni è molto più scomodo che pagare semplicemente i pagamenti regolari di un mutuo di 15 anni. Quando si paga un extra sul mutuo, alcuni istituti di credito non sanno cosa fare con il pagamento extra, e hanno bisogno che venga detto esplicitamente che l'extra deve essere applicato al capitale. Potrebbe essere necessario farlo ogni mese con ogni pagamento. Inoltre, alcuni istituti di credito non permettono di impostare un pagamento automatico per più della rata del mutuo, quindi potrebbe essere necessario inviare esplicitamente il pagamento con le istruzioni per l'istituto di credito ogni mese, e poi seguire ogni mese per assicurarsi che il pagamento sia stato accreditato correttamente. Alcuni istituti di credito sono più bravi di altri in questo tipo di cose, e non saprete davvero quanto sarà una seccatura con il vostro istituto di credito finché non inizierete a fare i pagamenti.

Se avete intenzione di pagare in 15 anni, allora prendete il mutuo a 15 anni.

Considerate il “costo opportunità” del rimborso extra su un prestito di 15 anni. Se dovete soldi al 30% all'anno e soldi al 4% all'anno, non c'è dubbio che il prestito al 30% venga pagato prima. Considerate anche che se il mutuo non è deducibile dalle tasse e pagate l'imposta sul reddito, non pagate le tasse sui soldi che “risparmiate”. (cioè all'estremo 1 dollaro risparmiato è 2 dollari guadagnati).

Pensare al futuro è la chiave, se stai pagando il college di qualcuno ora, allora vorresti pagare da un piano di istruzione per il quale i contributi sono deducibili dalle tasse, soldi dentro, soldi fuori.

Nel mio paese la maggior parte dei mutui, siano essi di 15, 25, 30 anni tendono a durare 6-8 anni per il prestatore. La gente si trasferisce, cambia casa o ri-finanzia.

Io prenderei il 15 per il tasso d'interesse, ma solo se potessi sostenere i pagamenti senza difficoltà. Forse una casa più modesta?

Se non puoi permetterti le rate più alte, probabilmente stai comunque navigando un po’ troppo vicino al vento.

Un'altra cosa da considerare è che i benefici fiscali possono essere modificati con un tratto di penna, ma potresti comunque dover soddisfare i rimborsi.

Altre persone hanno insistito sul fatto che si otterrà un tasso migliore su un mutuo di 15 anni, in genere circa l'1,25% più basso. Il tasso più basso rende il mutuo di 15 anni finanziariamente più saggio che pagare un mutuo di 30 anni in 15 anni.

Quindi vai con il 15 anni se il tuo reddito è stabile, non perderai mai il lavoro, i tuoi elettrodomestici non si rompono mai, i tuoi veicoli non hanno mai bisogno di grandi riparazioni, le tubature della tua casa non scoppiano mai, tu e il tuo coniuge non vi ammalate mai, e non hai figli. O se hai dei figli, si dà il caso che abbiano una buona vista, denti dritti, non abbiano aspirazioni per il college, non pratichino nessuno sport costoso, e non chiederanno mai aiuto per pagare l'affitto quando diventeranno grandi e se ne andranno.

Ma se qualcuna di queste cose è una possibilità probabile, il mutuo di 30 anni vi darebbe una certa flessibilità per coprire le carenze di cassa a breve termine tornando al vostro normale pagamento di 30 anni per un mese o due. Ora, i più saggi finanziariamente potrebbero essere contrari a questo perché si suppone che abbiate abbastanza contanti in riserva per coprire cose come questa, e questo è un buon consiglio. Ma quante persone lottano per mantenere queste riserve quando comprano una nuova casa?

Considerate di mettere insieme un foglio di calcolo e di calcolare la differenza di costo degli interessi tra le due strategie. Quanto vi costerà in più in interessi il mutuo di 30 anni se lo pagate in 15 anni? Questo importo equivale al costo di una polizza assicurativa per affrontare un'occasionale mancanza di denaro. Volete pagare migliaia di interessi in più per questa assicurazione? (è un'assicurazione piuttosto costosa)

Una strategia potrebbe essere quella di andare con il 30 anni ora, fare i pagamenti extra di capitale per tenerti su un programma di 15 anni, vedere come va la vita, e rifinanziare a un mutuo di 15 anni dopo un paio di anni se tutto va bene e le tue riserve di cassa sono forti. Sfortunatamente, è probabile che i tassi aumentino nei prossimi due anni, il che rende questa strategia meno attraente. Se possibile, andate con il 15 anni in modo da bloccare questi tassi bassi quasi storici. Considerate l'acquisto di meno case o il ritorno ai 30 anni se siete preoccupati che le vostre riserve di liquidità non siano in grado di gestire le piccole sorprese della vita.

In realtà il pagamento extra viene dalla parte posteriore del mutuo. Quindi tecnicamente l'ipoteca si riduce solo di un mese. Tuttavia, le banche ricalcolano sempre la tabella di ammortamento quando viene pagato l'ultimo pagamento o viene richiesto un importo per il pagamento. C'è una differenza tra le due situazioni, ma è una quantità minore. La nota di 30 anni offre una flessibilità che la nota di 15 anni non offre. Sceglietene una, risparmiate soldi-15 anni, ottenete la flessibilità-30 anni.

Perché nessuno risponde alla domanda originale?

La domanda non riguardava il costo opportunità o la flessibilità o le spese familiari. Non ci sono risposte giuste a nessuna di queste cose e dipendono tutte dalle circostanze individuali.

Credo che la risposta alla domanda se pagare un mutuo di 30 anni in 15 anni costerebbe lo stesso importo di un mutuo di 15 anni con lo stesso tasso di interesse sia sì, ma SOLO se lo paghi esattamente con lo stesso programma del tuo presunto 15 anni. In realtà, la risposta è NO per due motivi: il piano di ammortamento; e il fatto che il 30 anni avrà sempre un tasso di interesse più alto del 15 anni.

Nel modo in cui i mutui sono ammortizzati, l'interesse è pagato per primo, essenzialmente. Per la maggior parte delle persone la maggior parte del pagamento mensile è l'interesse per la prima metà della vita del prestito. Questo è un bene per la maggior parte delle persone perché, in realtà, la maggior parte dei mutui dura solo un paio di anni dopo i quali le persone rifinanziano o si trasferiscono e per quei primi due anni la maggior parte dei costi di alloggio (interessi) sono deducibili dalle tasse. È discutibile se perpetuare questo per tutta la vita sia saggio… ma questa è la realtà della maggior parte dei mutui.

Quindi, a meno che non paghiate il vostro trentennale con lo stesso identico piano di ammortamento del vostro quindicennale teorico, pagherete di più in interessi. Una strategia comune che le persone perseguono è quella di pagare un pagamento mensile extra (o più) ogni anno. Nel momento in cui si arriva ad intaccare il capitale in questo modo, si sarà già pagato molto più interesse di quanto si sarebbe fatto con un 15 anni. E, davvero, se potete permettervi di pagare sostanzialmente il capitale nel primo anno o due del vostro mutuo, probabilmente avreste dovuto prendere in prestito meno soldi per cominciare.

In teoria, SE i tassi fossero gli stessi (non lo sono) e SE tu pagassi il 30 ogni mese nello stesso ESATTO modo in cui avresti pagato un 15 (non lo farai) pagheresti lo stesso importo alla fine. Dovete decidere se la flessibilità vale di più per voi del risparmio sui costi.

Per esempio: un mutuo di 300k al 3.5% avrà un pagamento mensile di ~$2150 per un 15 anni e ~$1350 per un 30 anni, entrambi inizieranno con ~$875/mese di interessi (che diminuiranno gradualmente nel tempo).

Quello che penso che la maggior parte della gente sottovaluti è la libertà e la pace della mente che viene con una casa pagata o quasi pagata… e 15 anni è molto più tangibile di 30, più molto più economico in generale.

Se potete permettervi un mutuo di 15 anni senza mettere troppo stress sul vostro budget, è sicuramente l'opzione migliore per la sicurezza finanziaria.

E fate attenzione al consiglio sul costo opportunità dei fondi indicizzati. In media può essere una buona idea quando si guarda al lunghissimo periodo, storicamente, ma molte persone ottengono rendimenti inferiori alla media a seconda di quando comprano e di cosa fa il mercato nel breve periodo. Non c'è certezza su quali rendimenti otterrete dal mercato azionario, ma se avete un mutuo di 30 anni c'è molta certezza su ciò che dovrete pagare ogni mese per i prossimi 30 anni. Diversi mix di investimenti hanno senso per persone diverse, e la maggior parte delle persone sarebbe saggia ad avere una certa esposizione al mercato azionario per i suoi rendimenti e liquidità. Tuttavia, se l'obiettivo di qualcuno è prendere in prestito più soldi per la loro casa al fine di investire più soldi nel mercato azionario per la loro pensione, sarebbero in realtà meglio serviti nel raggiungere la sicurezza e l'indipendenza 15 anni prima.