2015-02-26 17:42:32 +0000 2015-02-26 17:42:32 +0000
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Dopo aver raggiunto l'80% LTV, il mio creditore ipotecario si rifiuta di rimuovere il PMI. Qualche ricorso?

Ho recentemente rifinanziato la mia casa. All'epoca, basandomi sulla perizia rispetto all'ammortamento, ho scoperto che sarei rimasto bloccato con la PMI (assicurazione ipotecaria privata) per circa 9 mesi.

Ho pagato extra sul mutuo ogni mese e dopo 7 mesi ho ottenuto il mio LTV (loan-to-value ratio) al 79%. Evviva! Così ho chiamato la Pacific Union e ho chiesto che il PMI fosse rimosso.

La donna ha detto che avrei dovuto inviare una richiesta scritta via fax. Poi ha aggiunto che la mia richiesta scritta sarebbe stata probabilmente negata perché il mio conto non era stato in buono stato negli ultimi 12 mesi. Ho fatto notare che avevo avuto il prestito solo per 7 mesi e non ero mai stato in ritardo, ma questo non sembrava importarle.

Così ho inviato via fax la mia richiesta scritta. Poi ho letto tutta la mia documentazione sul mio prestito. Non c'era scritto da nessuna parte che dovevo avere il prestito per 12 mesi.

Dopo una settimana li ho richiamati e mi hanno detto che ci sarebbe voluta un'altra settimana per una decisione.

Così ho aspettato un'altra settimana e ho chiamato. Ora avevano solo una registrazione che diceva che erano troppo occupati per prendere una chiamata e che potevo lasciare un numero di richiamo. Ho fatto questo e non mi hanno mai risposto. Ora ho provato altre due volte a chiamarli. Ogni volta lascio un numero e ogni volta non mi rispondono. Così ho di nuovo spedito una richiesta scritta.

A questo punto siamo passati al mese successivo e tra due giorni pagherò la PMI sul pagamento di marzo.

Hanno qualche motivo per non rimuovere il PMI? Non è previsto a livello federale che il PMI debba essere rimosso all'80%? Qualcuno può pensare a qualche ricorso?

[EDIT] - Ho avuto notizie dalla Pacific Union. Dichiarano che non ho firmato nulla accettando questi termini, che è ciò di cui ero certo. Dichiarano che questi termini sono semplicemente automatici con i prestiti sostenuti da Fannie Mai e non importa se sono stato informato o meno di questi termini. Hanno anche scelto di non nascondersi dietro la clausola “nessun ritardo nei pagamenti” e invece hanno detto che stavano richiedendo una valutazione per rimuovere il PMI. Naturalmente una perizia costa 400 dollari e raggiungerò il 78% LTV prima di pagare così tanto in più in PMI. Ora ho contattato un avvocato. Aggiornerò di nuovo con qualsiasi opinione dell'avvocato e se procederò o meno.

[EDIT] - Ho presentato un reclamo alla BBB. Hanno aspettato più di 30 giorni per rispondere. Nella loro risposta indicano che la prima donna (e alcuni utenti di SE qui sotto) si sbagliano. Il prestito non deve NON essere in buono stato per 12 mesi. Il prestito ha semplicemente bisogno di nessun ritardo nei pagamenti entro 12 mesi. Poi si nascondono dietro la richiesta di un'altra perizia come unica ragione per non rimuoverlo. Ho controllato con Fannie Mae che sostiene il prestito e mi è stato detto che questo è opzionale per il prestatore, tuttavia il prestatore può forzarlo e io non ho alcun ricorso. Inoltre, avrebbero potuto chiedere un Broker’s Price Option (BPO) o un certificato di valore che mi sarebbe costato centinaia di dollari in meno.

A questo punto non posso continuare a combatterli perché l'importo del PMI che pagherò fino al 78% LTV è uguale o inferiore al costo della perizia di 400 dollari.

[EDIT] Ad agosto 2015 ho raggiunto il 78% LTV. Ho chiamato Pacific Union per assicurarmi che la cancellazione automatica del PMI fosse avvenuta. Hanno detto di no, che avrei dovuto richiederlo per iscritto. Questa è una violazione della legge federale in quanto dovrebbe essere automatica. Hanno anche detto che l'avrebbero comunque negato perché ora vogliono 24 mesi di storia positiva. Ho inviato una lettera di minaccia e sto aspettando una risposta. Se c'è qualche avvocato che legge questo, mi piacerebbe assumervi.

[EDIT] Dopo la mia lettera hanno detto che avrebbero rimosso la PMI. Non l'hanno fatto e mi hanno fatto pagare di nuovo a settembre. Li ho chiamati ancora una volta e mi sono lamentata. Hanno detto che il PMI stava per essere rimosso. Poi mi hanno addebitato di nuovo in ottobre! Ho chiamato di nuovo. Ho chiamato di nuovo e sono andato fuori di testa al telefono. Il PMI è stato finalmente rimosso per novembre 2015. Il primo mese senza.
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Risposte (4)

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2015-02-26 17:52:28 +0000

Ecco alcune buone informazioni: http://www.nolo.com/legal-encyclopedia/private-mortgage-insurance-pmi-30108.html

La legge dice che si può chiedere che il PMI sia cancellato quando si è pagato il mutuo all'80% del prestito, se si ha un buon record di pagamento e il rispetto dei termini del mutuo, si fa una richiesta scritta, e si dimostra che il valore della proprietà non è sceso, né l'avete gravato con pegni (come una seconda ipoteca). Se soddisfa tutte queste condizioni, il prestatore deve concedere la sua richiesta di cancellare il PMI. http://www.federalreserve.gov/boarddocs/caletters/2004/0405/CA04-5Attach1.pdf

Un mutuatario ha una buona storia di pagamenti se il mutuatario: (1) non ha effettuato un pagamento scaduto da 60 giorni o più nei primi 12 mesi degli ultimi 2 anni prima dell'ultima data di cancellazione o della data in cui il mutuatario richiede la cancellazione; oppure (2) non ha effettuato un pagamento scaduto da 30 giorni o più nei 12 mesi precedenti l'ultima data di cancellazione o la data in cui il mutuatario richiede la cancellazione.

(la mia lettura di questo è che dato che non avete avuto ritardi di pagamento, avete una buona storia di pagamenti)

Se si rifiutano ancora, avete bisogno di un avvocato e ne avete bisogno al più presto - non rimandate affatto. Un buon avvocato di immobili residenziali conoscerà la legge, saprà come rimediare, e saprà come assicurarsi che nessuno dei vostri soldi sia sprecato.
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2015-02-27 00:04:56 +0000

Ecco quello che il Consumer Financial Protection Bureau ha da dire sulla questione (ho aggiunto enfasi ad alcune parole chiave qua e là). Il link è tratto dal primo commento alla domanda che è stato scritto dal moderatore JohnFx,

Richiesta di cancellazione del PMI L'Homeowners Protection Act vi dà il diritto di richiedere che il vostro prestatore cancelli il PMI quando avete raggiunto la data in cui il saldo principale del vostro mutuo è programmato per scendere all'80% del valore originale della vostra casa. Questa data dovrebbe esservi stata comunicata per iscritto su un modulo informativo del PMI quando avete ricevuto il vostro mutuo. Se non riesci a trovare il modulo di divulgazione, contatta il tuo prestatore.

Potete anche fare questa richiesta prima se avete fatto dei pagamenti aggiuntivi per ridurre il saldo principale del vostro mutuo all'80% del valore originale della vostra casa.

Ci sono altri criteri importanti che dovete soddisfare se volete cancellare il PMI sul vostro prestito:

  • La sua richiesta deve essere scritta.
  • Deve avere una buona storia di pagamenti ed essere in regola con i pagamenti.
  • Il suo creditore può richiederle di certificare che non ci sono vincoli minori (come una seconda ipoteca) sulla sua casa.
  • Il tuo creditore può anche richiederti di fornire prove (per esempio, una valutazione) che il valore della tua proprietà non sia sceso al di sotto del valore della casa quando l'hai comprata la prima volta. Se il valore della tua casa è sceso, potresti non essere in grado di cancellare il PMI.

Se soddisfate questi requisiti il vostro servicer generalmente deve cancellare il vostro PMI quando lo richiedete.

Cessazione automatica del PMI Anche se non chiedi al tuo prestatore di cancellare il PMI, il tuo prestatore deve comunque cessare il PMI alla data in cui il tuo saldo principale è programmato per raggiungere il 78% del valore originale della tua casa. Dovete anche essere in regola con i pagamenti alla data di cancellazione prevista. Altrimenti, il PMI non sarà terminato fino a poco dopo che i vostri pagamenti saranno aggiornati.

Vale la pena notare che una richiesta di risoluzione è diversa da una richiesta di cancellazione. Il vostro prestatore deve terminare il PMI anche se il saldo principale del vostro prestito non ha effettivamente raggiunto il 78% del valore originale della vostra casa - per esempio, perché il valore della vostra casa è diminuito.

Risposta originale

Lei può richiedere la rimozione dell'ASP non appena il suo rapporto LTV raggiunge l'80% secondo il piano di ammortamento e il prestatore deve concedere la richiesta a condizione che il suo conto sia in regola, cioè che lei non abbia saltato pagamenti o fatto pagamenti in ritardo e che il suo LTV sia effettivamente all'80% secondo il piano di ammortamento (che utilizza il valore stimato originale della casa). Potete richiedere la rimozione del PMI se il vostro rapporto LTV raggiunge l'80% prima della data prevista perché avete fatto pagamenti extra ecc. ma il prestatore non è obbligato a concedere questa richiesta senza ulteriori indugi; il prestatore può chiedervi di pagare una perizia per assicurarsi che la casa non sia diminuita di valore nel frattempo e quindi siete effettivamente all'80% LTV, e può rifiutare la richiesta se vi rifiutate di pagare la perizia o se la perizia mostra che il valore della casa è diminuito e quindi non siete effettivamente all'80% LTV come da nuovo valore stimato. Quando il vostro rapporto LTV raggiunge il 78% (valore secondo la valutazione originale) il prestatore è tenuto a rimuovere il PMI anche se non lo avete già richiesto. Alcuni prestatori potrebbero essere più smemorati di altri su questo punto.
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2015-02-26 21:54:43 +0000

Paul, sono d'accordo con JBarker; il fatto che 12 mesi siano stati menzionati nella regola dà al prestatore una via d'uscita. Loro sosterrebbero che una buona storia di pagamenti è legalmente definita come un periodo minimo di 12 mesi. Dopo tutto, chi può dire che non sarete inadempienti dall'ottavo al dodicesimo mese? Direi di cavalcare la tempesta fino a che il primo anno sia passato e poi inviare una richiesta scritta via posta certificata (non fidatevi nemmeno dei fax). La maggior parte delle consultazioni iniziali sono gratuite e può essere che tutto quello che dovrà fare sia inviare una lettera di spavento. Infine, se niente di tutto ciò funziona e i tassi di interesse prevalenti non sono troppo alti, forse dovreste rifare il prestito con un altro prestatore. Sembrano comunque dei coglioni per aver schivato le vostre chiamate. Buona fortuna.
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2015-08-07 19:58:56 +0000

La mia esperienza è che senza un'adeguata documentazione legale (una perizia) che mostri che siete sotto l'80% LTV sarete bloccati con il PMI.

Nel mio stato, le tasse statali si basano sulla valutazione degli assessori fiscali della contea, che di solito è circa l'80% del valore di mercato, e non tiene conto delle condizioni di mercato. Gli istituti di credito amano tirare fuori il valore fiscale (record pubblico) e affermare: “In base all'assessore della contea; (che considerano un professionista del settore) il valore della vostra proprietà vale ($X) e il vostro prestito ($X) quindi il vostro LTV è ($X) Questo approccio è una pratica generalmente accettata nel settore e l'istituto di credito vincerà questa battaglia legale in tribunale ogni volta. Sono convinto che siano tutti in combutta, ma questo è un altro post

Ci sono due modi per aggirare questo: 1- Ottenere una valutazione, che accetteranno al valore nominale. Vi costerà 400 dollari in anticipo, quindi c'è qualche rischio se si ottiene un perito che favorisce un valore inferiore. Il vostro creditore può anche richiedere di scegliere il valutatore, (il mio ha fatto) che sembra una sciocchezza - e probabilmente lo è, ma ho avuto fortuna e la mia PMI è stata abbandonata. Controllate con il vostro prestatore per vedere cosa richiedono prima di correre a prendere una valutazione per conto vostro.

Route 2 è ugualmente rischioso, ma ha meno costi iniziali. È possibile presentare una petizione all'ispettore fiscale per aumentare il valore imponibile fino a riflettere il reale valore di mercato. Dal momento che il prestatore accetta la sua valutazione come un professionista, il prestatore lascerà cadere il vostro PMI se il valore viene aumentato per riflettere più del 20% di equità. L'Assessore può essere o meno ricettivo ad aumentare il vostro valore fiscale, e anche supponendo che lo faccia, ci sono alcune cose da sapere. Se il vostro valore fiscale sale, anche le vostre tasse saliranno e rimarranno alte nel tempo, quindi se siete in uno stato con alte tasse sulla proprietà pagherete i 400 dollari che avete risparmiato, e anche di più, in breve tempo. I vostri vicini potrebbero non vedere di buon occhio il vostro valore più alto e l'assessore potrebbe decidere di aumentare le tasse nel quartiere, visto che lo avete avvisato del fatto che la vostra proprietà era sottovalutata.

Potete anche scegliere di perseguire la questione legalmente, ma a meno che non siate coinvolti in una class action, o troviate un avvocato che sia disposto a lavorare pro-bono, spenderete 400 dollari prima di scoprire se avete un caso.

Buona fortuna
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