Dopo aver raggiunto l'80% LTV, il mio creditore ipotecario si rifiuta di rimuovere il PMI. Qualche ricorso?

Ecco alcune buone informazioni: http://www.nolo.com/legal-encyclopedia/private-mortgage-insurance-pmi-30108.html

La legge dice che si può chiedere che il PMI sia cancellato quando si è pagato il mutuo all'80% del prestito, se si ha un buon record di pagamento e il rispetto dei termini del mutuo, si fa una richiesta scritta, e si dimostra che il valore della proprietà non è sceso, né l'avete gravato con pegni (come una seconda ipoteca). Se soddisfa tutte queste condizioni, il prestatore deve concedere la sua richiesta di cancellare il PMI. http://www.federalreserve.gov/boarddocs/caletters/2004/0405/CA04-5Attach1.pdf

Un mutuatario ha una buona storia di pagamenti se il mutuatario: (1) non ha effettuato un pagamento scaduto da 60 giorni o più nei primi 12 mesi degli ultimi 2 anni prima dell'ultima data di cancellazione o della data in cui il mutuatario richiede la cancellazione; oppure (2) non ha effettuato un pagamento scaduto da 30 giorni o più nei 12 mesi precedenti l'ultima data di cancellazione o la data in cui il mutuatario richiede la cancellazione.

(la mia lettura di questo è che dato che non avete avuto ritardi di pagamento, avete una buona storia di pagamenti)

Se si rifiutano ancora, avete bisogno di un avvocato e ne avete bisogno al più presto - non rimandate affatto. Un buon avvocato di immobili residenziali conoscerà la legge, saprà come rimediare, e saprà come assicurarsi che nessuno dei vostri soldi sia sprecato.

Ecco quello che il Consumer Financial Protection Bureau ha da dire sulla questione (ho aggiunto enfasi ad alcune parole chiave qua e là). Il link è tratto dal primo commento alla domanda che è stato scritto dal moderatore JohnFx,

Richiesta di cancellazione del PMI L'Homeowners Protection Act vi dà il diritto di richiedere che il vostro prestatore cancelli il PMI quando avete raggiunto la data in cui il saldo principale del vostro mutuo è programmato per scendere all'80% del valore originale della vostra casa. Questa data dovrebbe esservi stata comunicata per iscritto su un modulo informativo del PMI quando avete ricevuto il vostro mutuo. Se non riesci a trovare il modulo di divulgazione, contatta il tuo prestatore.

Potete anche fare questa richiesta prima se avete fatto dei pagamenti aggiuntivi per ridurre il saldo principale del vostro mutuo all'80% del valore originale della vostra casa.

Ci sono altri criteri importanti che dovete soddisfare se volete cancellare il PMI sul vostro prestito:

• La sua richiesta deve essere scritta.
• Deve avere una buona storia di pagamenti ed essere in regola con i pagamenti.
• Il suo creditore può richiederle di certificare che non ci sono vincoli minori (come una seconda ipoteca) sulla sua casa.
• Il tuo creditore può anche richiederti di fornire prove (per esempio, una valutazione) che il valore della tua proprietà non sia sceso al di sotto del valore della casa quando l'hai comprata la prima volta. Se il valore della tua casa è sceso, potresti non essere in grado di cancellare il PMI.

Se soddisfate questi requisiti il vostro servicer generalmente deve cancellare il vostro PMI quando lo richiedete.

Cessazione automatica del PMI Anche se non chiedi al tuo prestatore di cancellare il PMI, il tuo prestatore deve comunque cessare il PMI alla data in cui il tuo saldo principale è programmato per raggiungere il 78% del valore originale della tua casa. Dovete anche essere in regola con i pagamenti alla data di cancellazione prevista. Altrimenti, il PMI non sarà terminato fino a poco dopo che i vostri pagamenti saranno aggiornati.

Vale la pena notare che una richiesta di risoluzione è diversa da una richiesta di cancellazione. Il vostro prestatore deve terminare il PMI anche se il saldo principale del vostro prestito non ha effettivamente raggiunto il 78% del valore originale della vostra casa - per esempio, perché il valore della vostra casa è diminuito.

Risposta originale

Lei può richiedere la rimozione dell'ASP non appena il suo rapporto LTV raggiunge l'80% secondo il piano di ammortamento e il prestatore deve concedere la richiesta a condizione che il suo conto sia in regola, cioè che lei non abbia saltato pagamenti o fatto pagamenti in ritardo e che il suo LTV sia effettivamente all'80% secondo il piano di ammortamento (che utilizza il valore stimato originale della casa). Potete richiedere la rimozione del PMI se il vostro rapporto LTV raggiunge l'80% prima della data prevista perché avete fatto pagamenti extra ecc. ma il prestatore non è obbligato a concedere questa richiesta senza ulteriori indugi; il prestatore può chiedervi di pagare una perizia per assicurarsi che la casa non sia diminuita di valore nel frattempo e quindi siete effettivamente all'80% LTV, e può rifiutare la richiesta se vi rifiutate di pagare la perizia o se la perizia mostra che il valore della casa è diminuito e quindi non siete effettivamente all'80% LTV come da nuovo valore stimato. Quando il vostro rapporto LTV raggiunge il 78% (valore secondo la valutazione originale) il prestatore è tenuto a rimuovere il PMI anche se non lo avete già richiesto. Alcuni prestatori potrebbero essere più smemorati di altri su questo punto.

Paul, sono d'accordo con JBarker; il fatto che 12 mesi siano stati menzionati nella regola dà al prestatore una via d'uscita. Loro sosterrebbero che una buona storia di pagamenti è legalmente definita come un periodo minimo di 12 mesi. Dopo tutto, chi può dire che non sarete inadempienti dall'ottavo al dodicesimo mese? Direi di cavalcare la tempesta fino a che il primo anno sia passato e poi inviare una richiesta scritta via posta certificata (non fidatevi nemmeno dei fax). La maggior parte delle consultazioni iniziali sono gratuite e può essere che tutto quello che dovrà fare sia inviare una lettera di spavento. Infine, se niente di tutto ciò funziona e i tassi di interesse prevalenti non sono troppo alti, forse dovreste rifare il prestito con un altro prestatore. Sembrano comunque dei coglioni per aver schivato le vostre chiamate. Buona fortuna.

La mia esperienza è che senza un'adeguata documentazione legale (una perizia) che mostri che siete sotto l'80% LTV sarete bloccati con il PMI.

Nel mio stato, le tasse statali si basano sulla valutazione degli assessori fiscali della contea, che di solito è circa l'80% del valore di mercato, e non tiene conto delle condizioni di mercato. Gli istituti di credito amano tirare fuori il valore fiscale (record pubblico) e affermare: “In base all'assessore della contea; (che considerano un professionista del settore) il valore della vostra proprietà vale ($X) e il vostro prestito ($X) quindi il vostro LTV è ($X) Questo approccio è una pratica generalmente accettata nel settore e l'istituto di credito vincerà questa battaglia legale in tribunale ogni volta. Sono convinto che siano tutti in combutta, ma questo è un altro post

Ci sono due modi per aggirare questo: 1- Ottenere una valutazione, che accetteranno al valore nominale. Vi costerà 400 dollari in anticipo, quindi c'è qualche rischio se si ottiene un perito che favorisce un valore inferiore. Il vostro creditore può anche richiedere di scegliere il valutatore, (il mio ha fatto) che sembra una sciocchezza - e probabilmente lo è, ma ho avuto fortuna e la mia PMI è stata abbandonata. Controllate con il vostro prestatore per vedere cosa richiedono prima di correre a prendere una valutazione per conto vostro.

Route 2 è ugualmente rischioso, ma ha meno costi iniziali. È possibile presentare una petizione all'ispettore fiscale per aumentare il valore imponibile fino a riflettere il reale valore di mercato. Dal momento che il prestatore accetta la sua valutazione come un professionista, il prestatore lascerà cadere il vostro PMI se il valore viene aumentato per riflettere più del 20% di equità. L'Assessore può essere o meno ricettivo ad aumentare il vostro valore fiscale, e anche supponendo che lo faccia, ci sono alcune cose da sapere. Se il vostro valore fiscale sale, anche le vostre tasse saliranno e rimarranno alte nel tempo, quindi se siete in uno stato con alte tasse sulla proprietà pagherete i 400 dollari che avete risparmiato, e anche di più, in breve tempo. I vostri vicini potrebbero non vedere di buon occhio il vostro valore più alto e l'assessore potrebbe decidere di aumentare le tasse nel quartiere, visto che lo avete avvisato del fatto che la vostra proprietà era sottovalutata.

Potete anche scegliere di perseguire la questione legalmente, ma a meno che non siate coinvolti in una class action, o troviate un avvocato che sia disposto a lavorare pro-bono, spenderete 400 dollari prima di scoprire se avete un caso.

Buona fortuna