Attualmente unico proprietario di una proprietà. La mia ragazza sta cercando di trasferirsi da me e si sta offrendo di pagare l'"affitto". Sono a rischio?

Il pagamento dell'affitto è in linea di principio tassabile. Tuttavia, dovresti essere in grado di approfittare dello schema “rent a room” , e l'affitto proposto cade ben al di sotto della soglia fiscale di 7.500 sterline/anno per questo. Quindi nessuna tassa sarà effettivamente pagabile e non dovrai dichiararlo formalmente finché rimani sotto quella soglia.

Dovreste anche essere abbastanza ben protetti legalmente nel caso in cui vi separiate in futuro e vogliate allontanarla. Dato che anche tu vivresti lì, lei sarebbe solo un inquilino, non un inquilino (tecnicamente, un “occupante escluso” ). Se tu volessi che se ne andasse avresti solo bisogno di dare un ragionevole preavviso e non avresti bisogno di un ordine formale del tribunale se dovessi costringerla ad andarsene.

Come sottolinea JBentley, ci sono stati casi in tribunale in cui i partner domestici che contribuivano alle spese di casa mentre l'altro partner pagava il mutuo sono stati in grado di sostenere che questo implicava la proprietà congiunta. Questo sulla base di un “trust costruttivo” implicitamente istituito dal modo in cui hanno organizzato le loro finanze.

Nel vostro caso, se c'è una chiara intenzione, formalizzata per iscritto, che il denaro sia trattato come un affitto piuttosto che un contributo all'acquisto della proprietà, penso che dovrebbe rendere molto difficile sostenere il contrario in seguito. Vi suggerirei anche di essere chiari sul fatto che l'affitto include una quota delle bollette, e che cose come la spesa sarebbero gestite separatamente e divise 50:50 o altro.

Come sottolineato in un commento, ci sono dei modelli di accordo per gli inquilini che potresti usare come punto di partenza (per esempio questo ), ma è probabile che tu debba personalizzarlo in base alle tue circostanze.

Un altro punto fatto in un'altra risposta è che c'è una potenziale legislazione imminente per dare alcuni diritti ai partner conviventi. Nella bozza attuale, questi entrerebbero in vigore dopo tre anni o dopo aver avuto dei figli. Se la legge entrasse in vigore, si potrebbe anche firmare un opt-out, ma solo dopo aver ottenuto una consulenza legale, e sarebbe ancora possibile (anche se presumibilmente difficile) persuadere un tribunale a rovesciare un opt-out.

Nel complesso questo crea un piccolo rischio per voi, ma non uno che viene direttamente dalla vostra ragazza che paga l'affitto. È probabile che se siete entrambi su un piano di parità finanziaria e avete sempre tenuto le vostre finanze separate, non ci sarebbe stato comunque alcun premio. E non si può far correre tutta la vita su rischi ipotetici.

Per quanto riguarda le preoccupazioni sulla proprietà:

vi indico questo - The Cohabitants Rights Bill attualmente in prima lettura alla Camera dei Lord. Senza ancora una data per la seconda lettura.

In breve, il progetto di legge cerca di rimediare alla mancanza di diritti quando una relazione non matrimoniale finisce, rispetto alle relazioni sposate; vale a dire che uno dei “conviventi” può ritrovarsi con praticamente nulla su cui non abbia il proprio nome.

Quindi attualmente siete al sicuro e (Parte 2) la Sezione 6.2.a dice che il progetto di legge non può essere usato retroattivamente contro di voi se la vostra relazione è finita prima che diventi legge (mi aspetto che con la Brexit ecc, questo progetto di legge non sia una priorità alta - è passato un anno dalla prima lettura).

Sezione 6.2.a: Questa parte non si applica agli ex conviventi quando gli ex conviventi hanno cessato di vivere insieme come coppia prima della data di inizio;

Tuttavia, se state ancora insieme se/quando questo progetto di legge diventa legge, allora fondamentalmente tutta la (Parte 1) Sezione 2 può essere rilevante in quanto nota le condizioni in cui rientrerete in questa legge:

Sezione 2.1.a: vivere insieme come una coppia

e

Sezione 2.2.d: aver vissuto insieme come una coppia per un periodo continuo di tre anni o più.

e il “hanno vissuto insieme” a quel punto conta dall'inizio della vostra convivenza, non dall'inizio della legge:

Sezione 2.4.a: Ai fini della sottosezione (2)(d), nel determinare la lunghezza del periodo continuo durante il quale due persone hanno vissuto insieme come una coppia - qualsiasi periodo della relazione che è caduto prima della data d'inizio (della legge) deve essere preso in considerazione

Se avete figli a un certo punto, rientrereste anche sotto 2.2.a attraverso 2.2.c.

Dopodiché, la parità finanziaria decisa dal tribunale dipende da una serie di condizioni come indicato nella legge, ma la sezione 8.1.b è abbastanza chiara:

Sezione 8.1.b: (b) il tribunale è convinto o (i) che il convenuto ha conservato un beneficio; o (ii) 40 che il richiedente ha uno svantaggio economico, come risultato dei contributi qualificanti che il richiedente ha fatto

Non sono qualificato per dire se la tua partner che aiuta a pagare il tuo mutuo al posto di pagare lei stessa l'affitto conterebbe solo come pagare l'affitto o darti un beneficio economico.

Le sezioni 12, 13, e 14 discutono gli opt-out, anch'esse meritano una lettura.

Il grande disclaimer qui è che i disegni di legge in questa fase iniziale possono essere modificati, eliminati e/o sostituiti rendendo queste informazioni non corrette. Come ulteriore lettura, ecco un articolo del FT del febbraio 2016 che discute questa mancanza di diritti di un convivente che dovrebbe alleviare qualsiasi preoccupazione attuale.

Disclaimer: sono uno studente di legge, non un avvocato, e non pretendo di avere un'opinione legale in un modo o nell'altro. La mia risposta è intesa a fornire alcuni esempi potenzialmente rilevanti dalla giurisprudenza al fine di rendere il punto che si dovrebbe essere cauti (e cercare un consiglio adeguato se si pensa che la cautela è giustificata). Né sto sostenendo che i fatti in questi casi siano gli stessi dei vostri; semplicemente che evidenziano l'approccio flessibile che i tribunali prendono in questi casi, e il fatto che questa area del diritto è complicata.

Non penso che sia sensato assumere semplicemente che non c'è modo che la tua ragazza possa acquisire diritti di proprietà come un inquilino che paga l'affitto se organizzato su una base informale senza alcuna prova dell'intenzione dell'accordo. Una delle risposte cita un progetto di legge che intende dare ai partner non sposati più diritti di quelli che hanno attualmente. Ma l'esistenza di quel disegno di legge non prova l'assenza di una legge esistente, suggerisce semplicemente una possibile posizione legale che potrebbe esistere in futuro.

Anche qui si dovrebbe fare un'ipotesi del caso peggiore, dato che si sta considerando la possibilità di ciò che può andare male. Quindi diciamo, per il bene dell'argomento, che avete un'orribile rottura e la vostra ragazza è disposta a essere disonesta su quali fossero le intenzioni riguardo l'appartamento (per esempio, sosterrà che lei ha capito che l'accordo era che lei avrebbe acquisito i diritti di proprietà in cambio del pagamento di due terzi della rata mensile del mutuo).

Grant v Edwards [1986] Ch 638 - Il convenuto aveva una proprietà a nome suo e di suo fratello. L'attore non pagò nulla per il prezzo di acquisto o per le rate del mutuo, ma pagò varie uscite e spese. Il tribunale ha trovato un trust costruttivo a favore dell'attore, che ha ricevuto un interesse beneficiario del 50% nella proprietà.

Abbot v Abbot [2007] UKPC 53, [2008] 1 FLR 1451 - La madre del convenuto ha donato un terreno a una coppia con l'intenzione di utilizzarlo come casa coniugale. Tuttavia è stato messo solo a nome dell'imputato. L'ipoteca è stata pagata da un conto comune. L'attore ha ottenuto una quota del 50%.

Thompson v Hurst [2012] EWCA Civ 1752, [2014] 1 FLR 238 - Il convenuto era un inquilino del comune. In seguito, ha formato una relazione con l'attore. Successivamente hanno deciso di acquistare la casa dal consiglio, ma è stato fatto a nome del convenuto. L'imputato aveva pagato tutto l'affitto quando era inquilino, e tutte le rate del mutuo quando era proprietario, così come tutte le bollette. L'attore a volte contribuiva alla tassa comunale e a varie somme per le spese generali della casa (pulizie, bambini, ecc.). Durante alcuni periodi non ha pagato nulla, e altre volte ha fatto dei lavori in casa. L'attore ha ottenuto il 10% di proprietà.

Aspden v Elvy [2012] EWHC 1387 (Ch), [2012] 2 FCR 435 - La convenuta ha acquistato una proprietà a suo unico nome 10 anni dopo la separazione della coppia. L'attore l'ha aiutata a convertire la proprietà in una casa. Ha fatto lui stesso gran parte del lavoro manuale, ha prestato i suoi macchinari e ha contribuito finanziariamente alle spese. Gli è stata assegnata una quota del 25%.

Leeds Building Society v York [2015] EWCA Civ 72, [2015] HLR 26 (p 532) - La signorina York e il signor York hanno avuto una relazione disfunzionale e abusiva e hanno vissuto insieme dal 1976 fino alla sua morte nel 2009. Nel 1983 il signor York comprò una casa con un'ipoteca. Ha pagato le rate mensili del mutuo e altre spese. In varie occasioni la signorina York ha contribuito con i suoi guadagni alle spese di casa, ma il giudice ha ritenuto che questo “non ammontava a molto” per un periodo di 33 anni, anche se aveva aiutato il signor York a permettersi l'acquisto in primo luogo. Ha anche cucinato tutti i pasti della famiglia e si è presa cura della figlia. Le è stata assegnata una quota del 25%.

Conclusione: Non fare supposizioni, considera di postare una domanda su https://law.stackexchange.com/ , considera una consulenza legale, e considera di avere un contratto formale in atto che dichiari le esatte intenzioni delle parti. È un principio generale di questo tipo di casi che le parti devono aver inteso che la persona priva di titolo legale acquisisca un interesse beneficiario, e la prova del contrario dovrebbe far fallire tale richiesta.

In alternativa, decidere che il rischio è basso e che non vale la pena preoccuparsi. Ma prendete una decisione ponderata in entrambi i casi.

Modifica #2 Tutta la mia risposta era basata sul mio fraintendimento che tu stessi affittando una proprietà totalmente separata alla tua ragazza. Ora ho finalmente capito che stai affittando una stanza nel TUO appartamento appartamento alla tua ragazza. Quindi, in base alla mia nuova comprensione, non penso che sia necessariamente una cattiva idea. La risposta qui sotto è la mia risposta a una domanda diversa ;)

Risposta originale La mia risposta non ha nulla a che fare con gli affari, ma è totalmente basata sulla relazione.

Se ci tieni a lei in un modo “potremmo stare insieme per molto tempo”, allora non lo farei. Non mi interessa quali accordi abbiate preso prima, ad un certo punto, sei destinato a sentire che lei ti deve qualcosa ad un certo punto. Per non parlare delle situazioni più facili da immaginare (è in ritardo con l'affitto, perde il lavoro e non può pagare, ecc.), sarai costretto a prendere decisioni su quanto il tuo desiderio di amarla e curarla superi il tuo bisogno di pagare il mutuo. Puoi discutere di quanto sei magnanimo tutto il giorno, ma è qualcosa che vuoi portare nella tua relazione?

Ora, se non ti interessa davvero stare con lei così a lungo e potresti vivere con o senza di lei, allora fai pure. Penso che la grande domanda sia: la tua relazione vale 200 sterline?

Edit Nell'interesse di sostenere la mia opinione, ecco alcuni articoli che ho trovato sull'argomento:

Sfortunatamente, il modo in cui l'affitto ad amici o familiari spesso funziona è lontano da quello che ci si aspetterebbe tra persone che si vogliono bene. Per la maggior parte, gli amici e i membri della famiglia sono in realtà cattivi affittuari, perché si aspettano di più da voi rispetto a un inquilino che non vi conosce. Potreste ricevere molte richieste di manutenzione e riparazioni, anche per cose minori, e potreste anche scoprire che i membri della famiglia e gli amici pensano di avere diritto a dei vantaggi a causa della vostra relazione personale con loro. Quando non ricevono un trattamento speciale, possono arrabbiarsi con voi, e questo fa male sia al vostro rapporto professionale che a quello personale.
American Apartment Owners Association

“Nella mia esperienza, i proprietari che affittano ai parenti non funzionano perfettamente”, ha detto Ceyhun Doker, un REALTOR® associato alla Keller Williams Realty di Burlingame, CA. “Quando non ci si conosce, ci sono meno problemi”.
realator.com

Se vivete insieme ‘casualmente’ (nessun accordo formale di partnership) allora la mia opzione sarebbe quella di chiederle educatamente di come si è offerta di dare un contributo comprando la spesa o qualcosa del genere che voi condividete. Un ‘contributo volontario’ non un contributo esecutivo. Proprio come tra coinquilini dove solo uno è l'effettivo inquilino dell'appartamento ma il contratto d'affitto permette la ‘condivisione’. Controllate che il vostro contratto d'affitto vi permetta di condividere gli alloggi. PS Un vecchio detto scozzese è “mai fare affari con i parenti stretti”. Cioè non far pagare l'affitto a tua moglie o alla tua compagna di vita. Si mescola la vita domestica emotiva con una vita d'affari formale che può far scoppiare delle faide in caso di rottura o disputa. Se si entra in una relazione con un bambino o con un genitore o in una partnership formale o in un matrimonio, allora tutto questo cambia in futuro.

Da più di 7 anni ormai ho affittato le stanze di casa mia. Quando affitto a persone non familiari, l'accordo di solito ha successo. La gente se ne va per vari motivi, e occasionalmente chiederò a qualcuno di andarsene se le cose non vanno bene. Negli Stati Uniti, questo funziona bene perché mantenendo le cose formali (contratti di affitto, ecc) si ha in realtà un grande business con un sacco di deduzioni che finiscono per ridurre il reddito netto un bel po’.

Tuttavia, la legge degli Stati Uniti fa una grande distinzione sul fatto di affittare o meno a familiari/parenti, in particolare sul fatto che stiano o meno pagando un affitto di mercato per la loro stanza. Se non è così, allora li stai sovvenzionando, il che potrebbe squalificare la tua proprietà (o almeno la parte che stanno usando) dall'essere legittimamente affittata - e quindi nessuna deduzione fiscale per tale attività.

L'altro rischio, – di nuovo, negli USA – è la possibilità che una relazione a lungo termine cada sotto le regole del common-law marriage. Questo è raro, a meno che non siano coinvolti dei bambini. Una coppia che ha figli, sposata o no, può avere i tribunali coinvolti per supervisionare la divisione dei beni per quanto riguarda la garanzia che i bambini abbiano un posto dove vivere e un adeguato supporto finanziario.

Per il Regno Unito, penso che le leggi siano più o meno simili. Date un'occhiata a questo sito web per una revisione più dettagliata. https://www.citizensadvice.org.uk/family/living-together-marriage-and-civil-partnership/living-together-and-marriage-legal-differences/